房地產(chǎn)企業(yè)全流程稅務(wù)問(wèn)題與應(yīng)對(duì)實(shí)戰(zhàn)

目錄
第 1章 新稅收政策解讀與應(yīng)用
1．1 《財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》解讀與應(yīng)用/1
1．1．1 政策要點(diǎn) 1
1．1．2 解讀與應(yīng)用 3
1．2 《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》解讀與應(yīng)用/6
1．2．1 政策要點(diǎn) 6
1．2．2 解讀與應(yīng)用 7
1．3 《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于擴(kuò)大固定資產(chǎn)加速折舊優(yōu)惠政策適用范圍的公告》解讀與應(yīng)用/7
1．3．1 政策要點(diǎn) 7
1．3．2 政策解讀與應(yīng)用 8
1．4 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于異常增值稅扣稅憑證管理等有關(guān)事項(xiàng)的公告》解讀與應(yīng)用/12
1．4．1 政策要點(diǎn)與解讀 12
1．4．2 政策應(yīng)用 18
1．5 創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)稅收優(yōu)惠政策要點(diǎn)解讀/20
1．5．1 政策要點(diǎn) 20
1．5．2 政策解讀與應(yīng)用 20
1．6 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金無(wú)償借貸稅務(wù)新政策/21
1．6．1 新準(zhǔn)則適用范圍 21
1．6．2 新準(zhǔn)則修訂變化 21
1．6．3 政策應(yīng)用 23
第 2章 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)、拿地稅務(wù)政策解讀
2．1 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)稅務(wù)政策解讀/25
2．1．1 “營(yíng)改增”后土地增值稅 25
2．1．2 “營(yíng)改增”后視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅 26
2．1．3 “營(yíng)改增”后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅金扣除 27
2．1．4 “營(yíng)改增”后建筑安裝工程費(fèi) 27
2．2 房地產(chǎn)企業(yè)拿地稅務(wù)政策解讀/28
2．2．1 城鎮(zhèn)土地使用稅解讀 28
2．2．2 耕地占用稅解讀 28
2．2．3 印花稅解讀 29
2．2．4 契稅解讀 29
第3章 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)稅務(wù)問(wèn)題與應(yīng)對(duì)
3．1 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)及其特點(diǎn)/30
3．1．1 房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)現(xiàn)象 30
3．1．2 房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)特點(diǎn) 30
3．2 房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)過(guò)程中的稅務(wù)問(wèn)題/31
3．2．1 內(nèi)部并購(gòu)：逃稅 31
3．2．2 行業(yè)并購(gòu)：避稅 31
3．3 幾種不同并購(gòu)模式的稅負(fù)分析/32
3．3．1 直接購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)項(xiàng)目模式 32
3．3．2 收購(gòu)方購(gòu)買(mǎi)出讓方股權(quán)模式 35
3．3．3 合資開(kāi)發(fā)模式 36
3．4 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)/38
3．4．1 政策方面的風(fēng)險(xiǎn) 38
3．4．2 操作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn) 38
3．4．3 執(zhí)法方面的風(fēng)險(xiǎn) 38
3．4．4 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)
策略 39
第4章 房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)并購(gòu)稅收問(wèn)題解析
4．1 資產(chǎn)收購(gòu)與股權(quán)收購(gòu)及其區(qū)別/40
4．1．1 資產(chǎn)收購(gòu) 40
4．1．2 股權(quán)收購(gòu) 40
4．1．3 資產(chǎn)收購(gòu)與股權(quán)收購(gòu)的區(qū)別 41
4．2 以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地、房屋的運(yùn)作/42
4．2．1 股權(quán)兼并 42
4．2．2 股權(quán)收購(gòu) 42
4．3 股權(quán)平價(jià)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)問(wèn)題/43
4．3．1 股權(quán)平價(jià)轉(zhuǎn)讓政策解讀 43
4．3．2 案例分析：股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅務(wù)處理 44
4．4 自然人轉(zhuǎn)讓股權(quán)計(jì)稅價(jià)格偏低的調(diào)整/45
4．4．1 凈資產(chǎn)核定法 45
4．4．2 類比法 46
4．4．3 其他合理方法 46
4．5 先分配利潤(rùn)再轉(zhuǎn)讓股權(quán)還是直接轉(zhuǎn)讓股權(quán)的選擇/46
4．5．1 納稅籌劃思路 47
4．5．2 納稅籌劃方案 47
4．6 先增資擴(kuò)股再平價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)/47
4．6．1 收購(gòu)全部股份 48
4．6．2 增資后轉(zhuǎn)讓股權(quán) 48
4．7 股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅務(wù)處理/48
4．7．1 股權(quán)轉(zhuǎn)讓的土地增值稅 48
4．7．2 企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間點(diǎn)的確認(rèn)
49
4．7．3 統(tǒng)一集團(tuán)內(nèi)平價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的納稅調(diào)整 49
第5章 房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組問(wèn)題稅收分析
5．1 企業(yè)資產(chǎn)收購(gòu)的稅收分析/51
5．1．1 資產(chǎn)收購(gòu)重組交易處理 51
5．1．2 資產(chǎn)收購(gòu)的所得稅處理 51
5．2 股權(quán)收購(gòu)的價(jià)值與稅務(wù)處理/52
5．2．1 利用股權(quán)收購(gòu)調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)架構(gòu) 52
5．2．2 利用企業(yè)合并降低稅負(fù) 53
5．2．3 股權(quán)收購(gòu)合并方案 53
5．3 利用企業(yè)分立降低企業(yè)稅負(fù)/54
5．3．1 企業(yè)分立稅收利益體現(xiàn) 54
5．3．2 企業(yè)分立稅務(wù)籌劃空間 55
第6章 房地產(chǎn)企業(yè)拿地稅務(wù)問(wèn)題
6．1 房地產(chǎn)企業(yè)取得政府土地返還款如何籌劃/56
6．1．1 土地返還款的用途 56
6．1．2 取得土地返還款條件 56
6．2 拿地支付的土地開(kāi)發(fā)成本如何計(jì)繳契稅/57
6．2．1 企業(yè)所得稅土地計(jì)稅成本的確定 57
6．2．2 契稅的計(jì)稅依據(jù)的確定 57
6．2．3 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 57
6．2．4 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略 58
6．3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“以房換地”存在的涉稅
問(wèn)題/58
6．3．1 房地產(chǎn)公司以房換地的房是否繳交增值稅
58
6．3．2 房地產(chǎn)公司以房換地的應(yīng)用 59
6．4 以路換地、以橋換地或以BT項(xiàng)目拿地的稅務(wù)處理與納稅籌劃/60
6．4．1 以路換地、以橋換地或以BT項(xiàng)目拿地的稅務(wù)處理 60
6．4．2 以路換地、以橋換地或以BT項(xiàng)目拿地的納稅籌劃 61
6．5 以土地入股取得土地的稅務(wù)處理/62
6．5．1 增值稅的稅務(wù)處理 62
6．5．2 企業(yè)所得稅的稅務(wù)處理 63
6．5．3 土地增值稅的稅務(wù)處理 63
6．5．4 印花稅的稅務(wù)處理 63
6．5．5 契稅的稅務(wù)處理 64
6．6 通過(guò)股權(quán)收購(gòu)間接獲取土地使用權(quán)的涉稅
問(wèn)題/64
6．6．1 操作方法 64
6．6．2 稅負(fù)分析：股權(quán)轉(zhuǎn)讓方的稅負(fù)分析 64
6．7 通過(guò)資產(chǎn)收購(gòu)獲取土地使用權(quán)的涉稅問(wèn)題/65
6．7．1 土地使用權(quán)受讓方的涉稅分析 65
6．7．2 出讓方的涉稅分析 65
6．8 通過(guò)“招、拍、掛”拿地的涉稅分析/66
6．8．1 “招、拍、掛”拿地方式 66
6．8．2 “招、拍、掛”拿地的稅務(wù)處理 66
第7章 土地獲取的方式及稅收規(guī)劃
7．1 “招、拍、掛”拿地/67
7．1．1 土地招標(biāo) 67
7．1．2 土地拍賣(mài) 67
7．1．3 土地掛牌 67
7．2 一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)/70
7．2．1 一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)的概念 70
7．2．2 一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)的稅務(wù)規(guī)劃 70
7．3 股權(quán)交易拿地/71
7．3．1 直接購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)出讓方的股權(quán) 71
7．3．2 先合資后股權(quán)交易方式 72
7．3．3 先新設(shè)后股權(quán)交易方式 73
7．3．4 股權(quán)收購(gòu)拿地 74
7．4 其他土地獲取方式/74
7．4．1 合作建房 74
7．4．2 在建工程轉(zhuǎn)讓 75
7．4．3 無(wú)償劃轉(zhuǎn) 76
第8章 房地產(chǎn)企業(yè)各階段涉稅分析
8．1 土地取得階段涉稅分析/77
8．1．1 增值稅 77
8．1．2 城鎮(zhèn)土地使用稅 78
8．1．3 印花稅 78
8．1．4 契稅 78
8．1．5 土地增值稅 79
8．1．6 案例分析：土地取得階段涉稅分析 79
8．2 開(kāi)發(fā)建造階段涉稅分析/80
8．2．1 印花稅 81
8．2．2 城鎮(zhèn)土地使用稅 81
8．2．3 土地增值稅 82
8．2．4 企業(yè)所得稅 82
8．3 銷售、轉(zhuǎn)讓階段涉稅分析/82
8．3．1 增值稅 83
8．3．2 土地增值稅 83
8．3．3 企業(yè)所得稅 83
8．3．4 案例分析：銷售、轉(zhuǎn)讓階段涉稅分析 84
8．4 竣工驗(yàn)收階段涉稅分析/84
8．4．1 產(chǎn)權(quán)辦理 85
8．4．2 收入確認(rèn) 85
8．4．3 竣工驗(yàn)收階段幾個(gè)特殊問(wèn)題 87
8．4．4 竣工驗(yàn)收階段涉及稅務(wù)處理 88
8．4．5 案例分析：竣工驗(yàn)收階段涉稅分析 89
第9章 房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與應(yīng)對(duì)
9．1 房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)/90
9．1．1 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 90
9．1．2 投資開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 90
9．1．3 融資環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 92
9．1．4 拿地環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 93
9．1．5 預(yù)售環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 94
9．1．6 竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 95
9．2 房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)原因分析與應(yīng)對(duì)/97
9．2．1 風(fēng)險(xiǎn)形成的原因分析 97
9．2．2 應(yīng)對(duì)措施 97
9．2．3 案例分析：房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃方案 97
第 10章 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期各環(huán)節(jié)稅務(wù)管理模型
10．1 立項(xiàng)環(huán)節(jié)/102
10．1．1 項(xiàng)目公司組織形式的籌劃 102
10．1．2 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵點(diǎn) 103
10．2 融資環(huán)節(jié)/103
10．2．1 債務(wù)重組的稅務(wù)管理要點(diǎn) 103
10．2．2 債務(wù)重組的特殊性稅務(wù)處理 104
10．3 土地取得環(huán)節(jié)/104
10．3．1 以國(guó)家出讓方式取得土地 104
10．3．2 以資產(chǎn)收購(gòu)方式取得土地 105
10．4 拆遷安置環(huán)節(jié)/105
10．4．1 貨幣補(bǔ)償方式 105
10．4．2 就地安置房屋補(bǔ)償方式 105
10．5 房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)/106
10．5．1 預(yù)售環(huán)節(jié)的稅務(wù)處理 106
10．5．2 銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)處理 106
10．6 出租環(huán)節(jié)/107
10．6．1 自用、出租和出借商品房備案管理 107
10．6．2 自用、出租和出借商品房的稅收管理 107
10．7 項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)/108
10．7．1 土地增值稅的減免稅規(guī)定 108
10．7．2 土地增值稅清算單位的確定 109
10．7．3 土地增值稅預(yù)征率的規(guī)定 109
10．7．4 案例分析：房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)稅務(wù)問(wèn)題應(yīng)對(duì)
109
第 11章 房地產(chǎn)行業(yè)涉稅難題及對(duì)策
11．1 拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理/112
11．1．1 房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的賬務(wù)處理 112
11．1．2 房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理 113
11．2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理/118
11．2．1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用需要繳納增值稅 118
11．2．2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理
119
11．3 產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)方式的稅務(wù)處理/120
11．3．1 產(chǎn)權(quán)式酒店的定義 120
11．3．2 產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)的稅務(wù)處理誤區(qū)
121
11．3．3 產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)的稅務(wù)處理 121
11．3．4 案例分析：產(chǎn)權(quán)式酒店的稅務(wù)處理 121
11．4 土地閑置費(fèi)扣除的稅務(wù)處理/122
11．4．1 土地閑置費(fèi)的定義 122
11．4．2 土地閑置費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 123
11．4．3 土地閑置費(fèi)的稅務(wù)處理 123
11．5 商鋪售后返租的稅務(wù)處理/124
11．5．1 增值稅 124
11．5．2 印花稅 125
11．5．3 個(gè)人所得稅 125
11．5．4 房產(chǎn)稅 125
11．5．5 企業(yè)所得稅 126
11．5．6 土地增值稅 127
11．6 房企代墊首付和購(gòu)房返稅的稅務(wù)處理/127
11．6．1 代墊首付 127
11．6．2 購(gòu)房返稅 128
11．7 合作建房的稅務(wù)處理/128
11．7．1 企業(yè)所得稅的處理 128
11．7．2 案例分析：合作建房稅務(wù)處理 129
11．8 房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理/130
11．8．1 房地產(chǎn)企業(yè)不同階段的收入處理 130
11．8．2 年終匯算清繳不能忽視的完工條件 132
11．8．3 年終匯算清繳的計(jì)稅成本的納稅調(diào)整
133
11．8．4 未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不進(jìn)行匯算清繳 134
11．8．5 所得稅匯算不同于項(xiàng)目清算 134
11．9 房地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主間違約金的處理/136
11．9．1 房地產(chǎn)企業(yè)收取業(yè)主違約金的處理 136
11．9．2 房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房業(yè)主之間發(fā)生違約金
的涉稅處理 137
11．10 房地產(chǎn)預(yù)收的誠(chéng)意金、訂金、定金的
處理/140
11．10．1 定金的稅務(wù)處理 140
11．10．2 訂金（保證金、誠(chéng)意金、VIP卡）的稅務(wù)處理 141
11．11 “還本”方式銷售建筑物的稅務(wù)處理/141
11．11．1 “還本”方式銷售建筑物的概念 141
11．11．2 “還本”方式銷售建筑物的稅務(wù)處理
142
11．12 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不同拆遷補(bǔ)償方式的稅務(wù)處理/142
11．12．1 產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式下的稅務(wù)處理 142
11．12．2 案例分析：產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式下的稅務(wù)
處理 143
11．12．3 作價(jià)補(bǔ)償方式下的涉稅處理 145
11．13 售房部（接待處）、樣板房的稅務(wù)
處理/147
11．13．1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容 147
11．13．2 售房部（接待處）和樣板房的稅務(wù)
處理 147
11．14 預(yù)收款的稅務(wù)處理/147
11．14．1 預(yù)收款應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn) 147
11．14．2 預(yù)售收入的稅務(wù)處理 148
11．15 房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品的稅務(wù)
處理/148
11．15．1 銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入 148
11．15．2 銷售未完工產(chǎn)品的稅務(wù)處理 149
11．15．3 案例分析：銷售未完工產(chǎn)品的稅務(wù)處理
150
11．16 售樓部的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理/152
11．16．1 建設(shè)售樓部的4種情況 152
11．16．2 售樓部的兩種會(huì)計(jì)處理方法 153
11．16．3 售樓部的稅務(wù)處理 153
11．17 賣(mài)精裝房送家電、家具的稅務(wù)處理/155
11．17．1 企業(yè)所得稅的處理 155
11．17．2 增值稅的處理 155
11．18 改造安置住房的稅務(wù)處理/157
11．18．1 改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅 157
11．18．2 案例分析：安置住房的稅務(wù)處理 158
11．19 房地產(chǎn)企業(yè)取得政府給予土地返還款的財(cái)稅處理/159
11．19．1 財(cái)務(wù)處理：不得沖減土地購(gòu)買(mǎi)成本 159
11．19．2 稅務(wù)處理 159
11．20 房地產(chǎn)企業(yè)其他涉稅難題的稅務(wù)處理/161
11．20．1 逾期交房的稅務(wù)處理 161
11．20．2 將自己開(kāi)發(fā)的門(mén)面房作為售樓部的稅務(wù)處理 162
11．20．3 出租地下車(chē)位使用權(quán)的稅務(wù)處理 163
11．21 “營(yíng)改增”政策下房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅
處理/163
11．21．1 “營(yíng)改增”政策下房地產(chǎn)企業(yè)以房抵工程款的涉稅處理 163
11．21．2 “營(yíng)改增”政策下房地產(chǎn)企業(yè)代建房屋及代建模式的涉稅處理 165
11．21．3 “營(yíng)改增”政策下房地產(chǎn)企業(yè)出售人防地下車(chē)位的涉稅處理 166
第 12章 房地產(chǎn)市場(chǎng)金融現(xiàn)狀與合作模式
12．1 金融企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)合作現(xiàn)狀/168
12．1．1 大型房地產(chǎn)企業(yè)是參與融合實(shí)踐的主體
168
12．1．2 涉及眾多類型的金融機(jī)構(gòu) 168
12．1．3 融合方式多樣 169
12．1．4 房地產(chǎn)市場(chǎng)金融現(xiàn)狀 169
12．2 金融企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)的主要合作模式/169
12．2．1 “社區(qū)金融合作”模式 169
12．2．2 “項(xiàng)目資本合作”模式 170
12．2．3 “金融產(chǎn)品投資開(kāi)發(fā)”模式 171
12．2．4 “互聯(lián)網(wǎng)+金融創(chuàng)新產(chǎn)品”模式 171
12．3 金融企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)合作模式的選擇/172
12．3．1 “社區(qū)金融合作”融合模式優(yōu)缺點(diǎn) 172
12．3．2 “項(xiàng)目資本合作”融合模式優(yōu)缺點(diǎn) 172
12．3．3 “金融產(chǎn)品投資開(kāi)發(fā)”融合模式優(yōu)缺點(diǎn)
172
12．3．4 “互聯(lián)網(wǎng)+金融創(chuàng)新產(chǎn)品”融合模式優(yōu)缺點(diǎn) 173
第 13章 金融企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)合作過(guò)程中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)
13．1 金融企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)合作過(guò)程中的稅務(wù)
風(fēng)險(xiǎn)/174
13．1．1 金融企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 174
13．1．2 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 177
13．2 金融企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)合作過(guò)程中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施/178
13．2．1 房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制措施 178
13．2．2 加強(qiáng)稅企溝通交流 179
13．2．3 提高涉稅人員業(yè)務(wù)處理能力 179
13．2．4 案例分析：?jiǎn)栴}與解決 180
第 14章 房地產(chǎn)企業(yè)投資過(guò)程中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)
14．1 房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收政策解讀/181
14．1．1 國(guó)家稅務(wù)總局：統(tǒng)籌研究房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)與保有環(huán)節(jié)的稅收政策 181
14．1．2 專家建議應(yīng)構(gòu)建“重保有、輕流轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)稅制模式 182
14．2 注冊(cè)地點(diǎn)選擇與稅務(wù)籌劃/183
14．2．1 國(guó)際注冊(cè)地點(diǎn)的籌劃 183
14．2．2 國(guó)內(nèi)注冊(cè)地點(diǎn)的籌劃 183
14．3 投資時(shí)間決策與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)/183
14．3．1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與生命周期 183
14．3．2 不同階段的房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 183
14．4 投資方式與稅務(wù)籌劃/184
14．4．1 有形資產(chǎn)投資方式 184
14．4．2 無(wú)形資產(chǎn)投資方式 184
14．4．3 分期投資方式 184
14．5 投資資產(chǎn)決策與稅務(wù)處理/185
14．5．1 直接購(gòu)買(mǎi)固定資產(chǎn) 185
14．5．2 股東直接用固定資產(chǎn)投資 185
14．5．3 企業(yè)重組、合并方式取得的資產(chǎn) 185
14．5．4 股東無(wú)償調(diào)撥 185
14．5．5 項(xiàng)目投資決策方法的應(yīng)用 186
第 15章 房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)程中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)
15．1 融資資本來(lái)源/189
15．1．1 企業(yè)自有資金 189
15．1．2 預(yù)收賬款 189
15．1．3 房地產(chǎn)投資信托 189
15．1．4 商業(yè)抵押擔(dān)保證券 190
15．1．5 其他融資方式 190
15．2 房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)/190
15．2．1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初期的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 190
15．2．2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中期的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 191
15．2．3 房地產(chǎn)銷售時(shí)期的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 191
15．2．4 其他稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 191
15．3 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略/192
15．3．1 健全企業(yè)稅務(wù)管理制度 192
15．3．2 增強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí) 192
15．3．3 建立啟動(dòng)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系 192
15．4 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式選擇與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)/193
15．4．1 商業(yè)地產(chǎn)的概念 193
15．4．2 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)常用模式 193
15．4．3 房地產(chǎn)融資租賃的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 194
15．5 股權(quán)融資形式與稅務(wù)處理/195
15．5．1 股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資 195
15．5．2 股權(quán)的轉(zhuǎn)讓與擔(dān)保 196
15．5．3 股權(quán)質(zhì)押融資 196
15．5．4 明股實(shí)債 196
第 16章 房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)程中的稅務(wù)籌劃
16．1 集資的稅務(wù)籌劃/198
16．1．1 集資稅務(wù)籌劃 198
16．1．2 稅務(wù)籌劃方案 198
16．2 租賃業(yè)務(wù)的稅務(wù)籌劃/199
16．2．1 經(jīng)營(yíng)租賃涉稅處理 199
16．2．2 融資租賃稅務(wù)處理 199
16．3 信貸的稅務(wù)籌劃/200
16．3．1 貸款業(yè)務(wù)增值稅籌劃 202
16．3．2 案例分析：貸款業(yè)務(wù)增值稅籌劃 202
16．4 發(fā)行債券的稅務(wù)籌劃/202
16．4．1 企業(yè)債券溢價(jià)發(fā)行——直線攤銷法 202
16．4．2 企業(yè)債券溢價(jià)發(fā)行——實(shí)際利率法 203
16．5 權(quán)益籌資的稅務(wù)籌劃/204
16．5．1 加權(quán)平均成本計(jì)算 204
16．5．2 案例分析：加權(quán)平均資本成本 205
16．5．3 稅盾與稅盾效應(yīng) 206
16．6 項(xiàng)目融資的稅務(wù)籌劃/207
16．6．1 項(xiàng)目融資稅務(wù)籌劃在投資決策階段的應(yīng)用
207
16．6．2 項(xiàng)目融資稅務(wù)籌劃在融資決策階段的應(yīng)用
208
第 17章 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)
17．1 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)/211
17．1．1 歷史遺留稅務(wù)問(wèn)題 211
17．1．2 稅務(wù)架構(gòu)不合理引起的風(fēng)險(xiǎn) 211
17．1．3 交易方式缺少稅務(wù)規(guī)劃引起的風(fēng)險(xiǎn)
212
17．1．4 未按規(guī)定申報(bào)納稅引起的風(fēng)險(xiǎn) 212
17．1．5 特殊性稅務(wù)處理不合規(guī)引起的風(fēng)險(xiǎn)
212
17．2 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)
策略/213
17．2．1 并購(gòu)重組中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略 213
17．2．2 案例分析：并購(gòu)重組問(wèn)題與解決 213
第 18章 房地產(chǎn)企業(yè)上市過(guò)程中涉及的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略
18．1 上市利潤(rùn)要求與稅務(wù)管理的矛盾/215
18．1．1 上市公司利潤(rùn)操縱方法 215
18．1．2 對(duì)上市公司利潤(rùn)操縱的稅務(wù)管理 216
18．2 如何通過(guò)補(bǔ)稅將利潤(rùn)“陽(yáng)光化”/217
18．2．1 權(quán)責(zé)發(fā)生制賬務(wù)調(diào)整 217
18．2．2 案例分析：補(bǔ)稅問(wèn)題與解決 217
18．3 股權(quán)結(jié)構(gòu)安排中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略/219
18．3．1 股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 219
18．3．2 案例分析：扣繳義務(wù)人未依法扣繳稅款承擔(dān)的法律責(zé)任 220
18．4 多重組織結(jié)構(gòu)安排的稅務(wù)好處/221
18．4．1 案例分析：多重組織結(jié)構(gòu)安排 221
18．4．2 多重組織結(jié)構(gòu)的稅務(wù)好處 221
18．5 上市地點(diǎn)選擇與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)/221
18．5．1 企業(yè)在選擇上市地點(diǎn)時(shí)應(yīng)考慮的因素
221
18．5．2 企業(yè)在選擇上市時(shí)應(yīng)考慮的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
222
18．5．3 案例分析：上市地點(diǎn)選擇問(wèn)題與解決
225
第 19章 房地產(chǎn)企業(yè)上市后的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略
19．1 上市公司稅務(wù)籌劃受到的局限/227
19．1．1 戰(zhàn)略發(fā)展與決策制定 227
19．1．2 稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)方面存在的問(wèn)題 228
19．2 上市房地產(chǎn)公司常用稅務(wù)籌劃方法/228
19．2．1 以房地產(chǎn)出資 228
19．2．2 企業(yè)分立 229
19．2．3 案例分析：上市房地產(chǎn)公司稅務(wù)問(wèn)題與解決 230
第 20章 新稅收政策應(yīng)用要點(diǎn)與案例分析
20．1 享受加計(jì)抵減優(yōu)惠的30個(gè)要點(diǎn)與案例
分析/231
20．1．1 基本政策規(guī)定 231
20．1．2 政策適用范圍 232
20．1．3 銷售額的確定 233
20．1．4 如何適用政策優(yōu)惠 236
20．1．5 如何進(jìn)行納稅填報(bào) 237
20．1．6 加計(jì)抵減額的變動(dòng)調(diào)整 238
20．2 “六稅一費(fèi)”優(yōu)惠政策要點(diǎn)與案例分析/240
20．2．1 稅務(wù)優(yōu)惠政策要點(diǎn) 240
20．2．2 稅務(wù)優(yōu)惠政策問(wèn)題解讀 241
20．3 火車(chē)票、飛機(jī)票、汽車(chē)票、輪船票抵扣增值稅案例分析/243
20．3．1 政策要點(diǎn) 243
20．3．2 政策解讀與應(yīng)用 243
20．4 債轉(zhuǎn)股重組稅務(wù)要點(diǎn)與案例分析/248
20．4．1 債轉(zhuǎn)股重組稅務(wù)要點(diǎn) 248
20．4．2 案例分析：債轉(zhuǎn)股的稅務(wù)處理 248
20．5 企業(yè)所得稅新政策解讀與應(yīng)用問(wèn)答/250
20．5．1 企業(yè)扶貧捐贈(zèng)所得稅稅前扣除政策 250
20．5．2 小型微利企業(yè)普惠性企業(yè)所得稅減免政策
251
20．5．3 創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)稅收優(yōu)惠政策 253
20．5．4 其他企業(yè)所得稅政策 255
附錄：稅收政策匯編