房地產(chǎn)案件辦案策略與技巧（第2版）

第一篇 房地產(chǎn)用地項(xiàng)目獲取糾紛
第一章土地使用權(quán)出讓糾紛/ 003
第一節(jié)　理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 003
一、出讓合同簽訂應(yīng)注意的問題/ 004
二、土地使用權(quán)出讓的方式/ 005
三、聯(lián)合體參與招標(biāo)拍賣掛牌應(yīng)注意的問題/ 012
第二節(jié)　辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 014
一、關(guān)于未辦理土地使用權(quán)審批手續(xù)的合同效力問題/ 014
二、關(guān)于出讓方主體適格問題/ 014
三、關(guān)于受讓方擅自改變出讓合同約定的土地用途問題/ 015
第三節(jié)　典型案例精析/ 015
案例1：楊某與某縣國土資源局建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛/ 015
案例2：某地產(chǎn)公司與某置業(yè)公司合同糾紛/ 018
案例3：某市自然資源和規(guī)劃局與某置業(yè)公司建設(shè)用地使用權(quán)出讓
　　　 合同糾紛/ 024
第二章土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓糾紛/ 027
第一節(jié)　理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 027
一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)/ 027
二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件/ 028
第二節(jié)　辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 031
一、未辦理土地使用權(quán)變更登記的轉(zhuǎn)讓合同糾紛/ 032
二、“一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)”合同糾紛/ 032
第三節(jié)　典型案例精析/ 035
案例4：甲公司與乙公司等土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛 / 035
案例5：城投公司與建院公司建設(shè)工程施工合同糾紛/ 039
第三章土地使用權(quán)間接轉(zhuǎn)讓糾紛/ 043
第一節(jié)　理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 043
一、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式間接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)概述/ 043
二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的關(guān)系/ 044
第二節(jié)　辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 047
一、注意做好股權(quán)轉(zhuǎn)讓的前期審查與調(diào)研工作/ 047
二、注意債務(wù)披露/ 048
三、注意股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)及交接手續(xù)的辦理/ 048
四、注意保障措施的運(yùn)用/ 049
五、注意納稅因素/ 049
第三節(jié)　典型案例精析/ 050
案例6：甲公司、黃某平等與乙公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛/ 050
案例7：湯某龍與周某海股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛 / 055
第四章合作開發(fā)糾紛/ 059
第一節(jié)委托代建糾紛/ 059
一、理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 059
二、辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 065
三、典型案例精析/ 068
案例8：樂清市某村民委員會(huì)與某公司、溫州某房地產(chǎn)公司等委托
　　　 代建合同糾紛/ 068
第二節(jié)合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛/ 071
一、理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 071
二、辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 073
三、典型案例精析/ 079
案例9：甲公司與乙公司合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛 / 079
案例10：甲公司與乙公司、丙公司等合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛 / 082
案例11：甲公司與乙公司合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛 / 087
第二篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)工程糾紛
第一章　建設(shè)工程合同效力糾紛/ 095
第一節(jié)　理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 095
一、合同無效/ 095
二、黑白合同/ 098
三、合同解除/ 100
第二節(jié)　辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 102
一、辨析合同是否無效/ 102
二、黑白合同實(shí)質(zhì)性條款的認(rèn)定/ 103
三、建設(shè)施工合同解除是否符合法律規(guī)定的要件/ 103
第三節(jié)　典型案例精析/ 104
案例1：甲公司、乙公司建設(shè)工程施工合同糾紛 / 104
第二章　建設(shè)工程工期糾紛/ 109
第一節(jié)　理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 109
一、開工日期的確定/ 109
二、竣工日期的確定/ 110
三、影響工期的因素/ 111
四、工期順延及工期延誤/ 112
五、工期索賠/ 112
第二節(jié)　辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 114
一、審查合同效力/ 114
二、分析工程延誤原因/ 114
三、合同約定的違約金是否過高/ 115
四、是否存在掛靠行為/ 115
第三節(jié)　典型案例精析/ 115
案例2：甲公司、乙公司建設(shè)工程施工合同糾紛/ 115
案例3：某公司、中建某局建設(shè)工程施工合同糾紛 / 122
第三章　建設(shè)工程質(zhì)量糾紛/ 134
第一節(jié)　理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 134
一、建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)/ 134
二、不同情形下的建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定/ 136
三、建設(shè)工程質(zhì)量保修/ 138
第二節(jié)　辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 140
一、發(fā)包人未經(jīng)竣工驗(yàn)收而使用的是否屬于“擅自”使用/ 141
二、發(fā)包人要求承包人承擔(dān)維修費(fèi)用是否履行了通知義務(wù)/ 141
三、施工合同是否有效/ 142
四、是否存在保修期已經(jīng)過，還能要求施工方承擔(dān)維修責(zé)任的
　　情形/ 143
第三節(jié)　典型案例精析/ 143
案例4：甲公司與乙集團(tuán)建設(shè)工程施工合同糾紛/ 143
案例5：崔某與某公司建設(shè)工程施工合同糾紛/ 146
第四章　建設(shè)工程價(jià)款糾紛/ 151
第一節(jié)　工程價(jià)款結(jié)算糾紛/ 151
一、理論概述與實(shí)務(wù)指引 / 151
二、辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 155
三、典型案例精析/ 157
案例6：甲公司與乙公司建設(shè)工程施工合同糾紛/ 157
第二節(jié)　工程欠款利息糾紛/ 163
一、理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 163
二、辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 164
三、典型案例精析/ 165
案例7：甲公司、乙公司建設(shè)工程施工合同糾紛/ 165
第三節(jié)　情勢(shì)變更適用糾紛/ 167
一、理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 167
二、辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 170
三、典型案例精析/ 172
案例8：某建工集團(tuán)、某公司建設(shè)工程施工合同糾紛 / 172
案例9：甲公司與乙公司建設(shè)工程施工合同糾紛/ 176
第五章　建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)糾紛/ 179
第一節(jié)　理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 179
一、工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)/ 179
二、工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使主體/ 180
三、工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的范圍/ 180
四、工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使方式/ 182
五、工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使期限/ 182
第二節(jié)　辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 184
一、發(fā)包人是否按照約定支付工程款/ 184
二、承包人承建的建設(shè)工程質(zhì)量合格/ 184
三、承包人是否在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先受償權(quán)/ 184
第三節(jié)　典型案例精析/ 185
案例10：馬某忠訴甲公司、乙公司及某銀行伊犁分行建設(shè)工程
　　　　施工合同糾紛 / 185
案例11：甲公司、乙公司建設(shè)工程施工合同糾紛 / 187
第三篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售糾紛
第一章營銷宣傳糾紛/ 193
第一節(jié)不實(shí)宣傳糾紛/ 193
一、理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 193
二、辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 196
三、典型案例精析/ 198
案例1：姚某等購房人訴某公司商品房預(yù)售合同糾紛/ 198
第二節(jié)項(xiàng)目不利因素披露糾紛/ 202
一、理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 202
二、辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 204
三、典型案例精析/ 205
案例2：蔡某與上海某公司房屋買賣合同糾紛/ 205
第二章商品房價(jià)款支付糾紛/ 208
第一節(jié)價(jià)款支付典型糾紛 / 208
一、理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 208
二、辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 210
三、典型案例精析/ 212
案例3：鄧某與某公司商品房預(yù)售合同糾紛/ 212
第二節(jié)按揭貸款糾紛 / 214
一、理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 214
二、辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 217
三、典型案例精析/ 220
案例4：某置業(yè)公司與楊某商品房預(yù)售合同糾紛/ 220
案例5：某置業(yè)公司與張某商品房預(yù)售合同糾紛/ 223
第三章商品房交付糾紛/ 227
第一節(jié)交付條件糾紛 / 227
一、理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 227
二、辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 229
三、典型案例精析/ 230
案例6：王某與某置業(yè)公司商品房預(yù)售合同糾紛/ 230
第二節(jié)逾期交付糾紛 / 232
一、理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 232
二、辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 234
三、典型案例精析/ 235
案例7：林某與某公司商品房預(yù)售合同糾紛/ 235
第三節(jié)精裝修交付糾紛/ 239
一、理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 239
二、辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 240
三、典型案例精析/ 241
案例8：姜某與某公司商品房銷售合同糾紛/ 241
第四章商品房質(zhì)量糾紛 / 244
第一節(jié)一般質(zhì)量問題糾紛 / 244
一、理論概述與實(shí)務(wù)指引 / 244
二、辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 246
三、典型案例精析/ 247
案例9：崔某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房預(yù)售合同糾紛/ 247
案例10：王某與某公司、華某房屋買賣合同糾紛/ 252
第二節(jié)主體結(jié)構(gòu)及嚴(yán)重影響使用的質(zhì)量問題糾紛 / 262
一、理論概述與實(shí)務(wù)指引 / 262
二、辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 263
三、典型案例精析/ 264
案例11：陳某與某公司商品房銷售合同糾紛/ 264
第五章其他類糾紛 / 269
第一節(jié)商品房預(yù)約合同糾紛 / 269
一、理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 269
二、辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 271
三、典型案例精析/ 274
案例12：羅某與某置業(yè)公司商品房預(yù)約合同糾紛/ 274
第二節(jié)商品房委托代理銷售合同糾紛/ 279
一、理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 279
二、辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 282
三、典型案例精析/ 283
案例13：甲公司與乙公司商品房委托代理銷售合同糾紛/ 283
第三節(jié)商品房權(quán)屬登記糾紛/ 288
一、理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 289
二、辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 292
三、典型案例精析/ 293
案例14：李某與某公司商品房預(yù)售合同糾紛/ 293
第四篇 物業(yè)管理使用糾紛
第一章物業(yè)服務(wù)合同糾紛/ 299
第一節(jié)理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 300
一、酬金制糾紛/ 300
二、空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛/ 302
三、物業(yè)服務(wù)安保糾紛/ 303
第二節(jié)辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 304
一、酬金制糾紛/ 304
二、空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛/ 305
三、物業(yè)服務(wù)安保糾紛/ 307
第三節(jié)典型案例精析/ 308
案例1：某物業(yè)公司與某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)物業(yè)服務(wù)合同
　　　 糾紛/ 308
案例2：某物業(yè)公司與賢某物業(yè)服務(wù)合同糾紛/ 310
案例3：劉某與某物業(yè)公司安全保障義務(wù)糾紛/ 311
第二章　業(yè)主撤銷權(quán)糾紛/ 314
第一節(jié)理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 315
一、業(yè)主撤銷權(quán)糾紛的主要類型/ 315
二、業(yè)主撤銷權(quán)行使范圍/ 318
第二節(jié)　辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 318
一、業(yè)主撤銷權(quán)之訴訟主體資格/ 318
二、業(yè)主撤銷權(quán)之舉證責(zé)任分配/ 320
第三節(jié)　典型案例解析/ 321
案例4：嚴(yán)某與某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、某小區(qū)業(yè)主大會(huì)業(yè)主撤銷權(quán)
糾紛/ 321
第三章業(yè)主共有權(quán)益糾紛/ 325
第一節(jié)理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 325
一、共有權(quán)益的界定/ 325
二、常見的共有權(quán)益糾紛/ 326
第二節(jié)辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 329
一、格式條款/ 329
二、收支明細(xì)的公示/ 329
三、適格的訴訟主體/ 330
第三節(jié)典型案例精析/ 331
案例5：某花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)公司不當(dāng)?shù)美m紛/ 331
案例6：陽某與某房地產(chǎn)公司商品房銷售合同糾紛/ 333
案例7：某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、某置業(yè)發(fā)展公司建筑物區(qū)分所有權(quán)
糾紛/ 334
第四章　新形勢(shì)下的物業(yè)服務(wù)糾紛/ 336
第一節(jié)　物業(yè)增值服務(wù)糾紛/ 336
一、理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 336
二、辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 339
三、典型案例精析/ 340
案例8：胡某、高某公司、美某公司裝飾裝修合同糾紛/ 340
第二節(jié)　充電樁安裝及使用糾紛/ 344
一、理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 344
二、辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 346
三、典型案例精析/ 347
案例9：朱某與某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛/ 347
案例10：程某與某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛/ 348
第三節(jié)　城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造糾紛/ 349
一、理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 349
二、辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 353
三、典型案例精析/ 354
案例11：劉某、楊某霖等與王某某等相鄰關(guān)系糾紛/ 354
第五篇 房地產(chǎn)租賃糾紛
第一章　房屋租賃合同效力糾紛/ 361
第一節(jié)　理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 361
第二節(jié)　辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 362
一、租賃物為違法建筑時(shí)的合同效力認(rèn)定問題/ 362
二、租賃物為未經(jīng)竣工驗(yàn)收、未經(jīng)消防驗(yàn)收的房屋時(shí)的合同效力
認(rèn)定問題/ 363
第三節(jié)　典型案例精析/ 364
案例1：某公司、某車行、張某財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛/ 364
第二章　房屋租賃合同解除權(quán)糾紛/ 369
第一節(jié)　理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 369
一、合同解除的事由/ 370
二、合同解除的時(shí)間/ 371
第二節(jié)　辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 372
一、出租人享有法定解除權(quán)的事由/ 372
二、承租人享有法定解除權(quán)的事由/ 373
第三節(jié)　典型案例精析/ 376
案例2：馮某與王某房屋租賃合同糾紛/ 376
第三章　房屋轉(zhuǎn)租糾紛/ 381
第一節(jié)　理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 381
第二節(jié)　辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 382
一、未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同效力問題/ 382
二、推定出租人同意轉(zhuǎn)租的認(rèn)定問題/ 383
三、次承租人代償請(qǐng)求權(quán)、追償權(quán)的行使問題/ 384
第三節(jié)　典型案例精析/ 386
案例3：羅某與周某房屋租賃合同糾紛/ 386
第四章　承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛/ 391
第一節(jié)　理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 391
一、承租人優(yōu)先購買權(quán)的概念及基本特征/ 391
二、承租人優(yōu)先購買權(quán)的立法歷程/ 392
三、承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件與限制/ 393
第二節(jié)　辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 394
一、侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的情況下，出租人與第三人簽訂的
房屋買賣合同的效力認(rèn)定問題/ 394
二、如承租人存在違約行為，是否有權(quán)主張優(yōu)先購買權(quán)的問題/ 395
三、轉(zhuǎn)租情形下，次承租人是否有權(quán)主張優(yōu)先購買權(quán)的問題/ 395
四、出租人出賣租賃房屋前負(fù)有通知承租人的義務(wù)，通知的形式、
內(nèi)容及合理期限的認(rèn)定問題/ 396
五、承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時(shí)，應(yīng)當(dāng)如何維護(hù)權(quán)益的問題/ 396
第三節(jié)　典型案例精析/ 397
案例4：某公司、劉某房屋租賃合同糾紛/ 397
第五章　房屋租賃裝飾裝修物糾紛/ 402
第一節(jié)　理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 402
一、裝飾裝修物的分類/ 402
二、裝飾裝修物歸屬的確定原則/ 403
第二節(jié)　辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 404
一、承租人惡意添附的裝飾裝修物的處理/ 404
二、承租人善意添附的裝飾裝修物的處理/ 404
第三節(jié)　典型案例精析/ 407
案例5：甲公司與乙公司房屋租賃合同糾紛/ 407
第六章　新型租賃糾紛/ 411
第一節(jié)　理論概述與實(shí)務(wù)指引/ 411
第二節(jié)　辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧/ 412
一、關(guān)于產(chǎn)權(quán)人是否有權(quán)解除與長租公寓運(yùn)營方之間的合同關(guān)系
的問題/ 412
二、關(guān)于產(chǎn)權(quán)人與長租公寓運(yùn)營方合同解除后的法律后果的問題/ 413
第三節(jié)　典型案例精析/ 414
案例６：劉某與魏某房屋租賃合同糾紛/ 414
第六篇 房地產(chǎn)融資糾紛
第一章房地產(chǎn)債權(quán)融資糾紛/ 423
第一節(jié)理論概述與實(shí)務(wù)指引 / 423
一、房地產(chǎn)債權(quán)融資的定義/ 423
二、房地產(chǎn)債權(quán)融資的法律特征/ 423
第二節(jié)辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧 / 424
一、關(guān)于融資成本（利息）約定的合法性/ 424
二、關(guān)于融資條件設(shè)置的合法性/ 425
三、關(guān)于融資擔(dān)保的有效性/ 426
第三節(jié)典型案例精析/ 427
案例1：蔡某、某公司物權(quán)確認(rèn)糾紛/ 427
第二章房地產(chǎn)股權(quán)融資糾紛 / 433
第一節(jié)理論概述與實(shí)務(wù)指引 / 433
一、房地產(chǎn)股權(quán)融資的定義/ 433
二、房地產(chǎn)債權(quán)融資的法律特征/ 433
第二節(jié)辦案思路與實(shí)戰(zhàn)技巧 / 434
一、“對(duì)賭協(xié)議”的效力及履行/ 435
二、投資人退出方式的選擇/ 436
第三節(jié)典型案例精析/ 436
案例2：甲公司與乙公司、丙公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛/ 436