房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)檢查實(shí)用攻略（第二版）

第一章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)及其會(huì)計(jì)核算、涉稅基本知識(shí)
第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)基本知識(shí)
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)概念
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要業(yè)務(wù)活動(dòng)
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作方式分類
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要階段
第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算概述
一、營(yíng)業(yè)收入
二、開(kāi)發(fā)成本
三、營(yíng)業(yè)成本
四、期間費(fèi)用
五、應(yīng)交稅費(fèi)
六、利潤(rùn)
第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉稅影響
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)行特點(diǎn)對(duì)稅收的影響
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及稅種概述
第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)涉稅資料及對(duì)應(yīng)涉稅檢查要點(diǎn)
第一節(jié) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段
一、項(xiàng)目可行性研究環(huán)節(jié)
二、購(gòu)置開(kāi)發(fā)用地環(huán)節(jié)
三、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證環(huán)節(jié)
四、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與報(bào)建環(huán)節(jié)
第二節(jié) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程實(shí)施階段
一、房屋拆遷、安置環(huán)節(jié)
二、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)
三、施工隊(duì)伍招投標(biāo)環(huán)節(jié)
四、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)環(huán)節(jié)
五、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)
第三節(jié) 房地產(chǎn)銷售階段
一、取得《銷(預(yù))售許可證》環(huán)節(jié)
二、房地產(chǎn)銷售的前期環(huán)節(jié)
三、簽訂買賣合同環(huán)節(jié)
四、房款的收取和催收環(huán)節(jié)
五、交付驗(yàn)收環(huán)節(jié)
六、利潤(rùn)分配環(huán)節(jié)
第四節(jié) 物業(yè)保有階段
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)自用
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按財(cái)務(wù)核算三要素及稅種檢查要點(diǎn)
第一節(jié) 銷售收入的稅務(wù)檢查
一、銷售收入檢查需要?dú)w集查閱的資料
二、銷售收入檢查涉及的主要科目
三、銷售收入檢查涉及的主要稅收政策
四、銷售收入方面的常見(jiàn)稅收問(wèn)題及檢查要點(diǎn)
第二節(jié) 成本費(fèi)用的稅務(wù)檢查
一、成本費(fèi)用檢查需要?dú)w集查閱的資料
二、成本費(fèi)用檢查涉及的主要科目
三、成本費(fèi)用檢查涉及的稅收政策
四、成本費(fèi)用方面的常見(jiàn)稅收問(wèn)題及檢查要點(diǎn)
第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的稅務(wù)檢查
一、經(jīng)營(yíng)成果檢查需要?dú)w集查閱的資料
二、經(jīng)營(yíng)成果檢查涉及的主要科目
三、經(jīng)營(yíng)成果檢查涉及的稅收政策
四、經(jīng)營(yíng)成果方面的常見(jiàn)稅收問(wèn)題及檢查要點(diǎn)
第四節(jié) 土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅問(wèn)題的處理與檢查
一、土地增值稅清算涉及的退稅政策
二、進(jìn)行企業(yè)所得稅檢查時(shí)對(duì)土地增值稅清算成果的應(yīng)用
第五節(jié) 其他稅種的稅務(wù)檢查
一、房產(chǎn)稅
二、城鎮(zhèn)土地使用稅
三、印花稅
四、個(gè)人所得稅
第四章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特殊涉稅業(yè)務(wù)檢查處理要點(diǎn)
第一節(jié) 房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的稅務(wù)處理
一、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的概念
二、合作建房的增值稅（營(yíng)改增前為營(yíng)業(yè)稅）處理
三、合作建房的企業(yè)所得稅處理
四、合作建房的土地增值稅處理
五、合作建房中特殊情況的房產(chǎn)稅處理
六、合作建房的稅務(wù)檢查
七、合作建房涉稅處理案例分析
第二節(jié) 代建工程的稅務(wù)處理
一、僅收取代建手續(xù)費(fèi)的代建行為
二、其他類型的代建行為
三、代建工程的企業(yè)所得稅處理
四、代建工程涉稅問(wèn)題檢查
第三節(jié) 視同銷售行為的稅務(wù)處理
一、視同銷售行為的營(yíng)業(yè)稅規(guī)定
二、視同銷售行為的增值稅規(guī)定
三、視同銷售行為的土地增值稅規(guī)定
四、視同銷售行為的企業(yè)所得稅規(guī)定
五、無(wú)償贈(zèng)送商品房的綜合稅務(wù)處理案例分析
六、視同銷售行為的稅務(wù)檢查
第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特殊促銷業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理
一、銷售（營(yíng)銷）商品房贈(zèng)送物品的處理
二、售后回租（經(jīng)營(yíng)性）的處理
三、售后回購(gòu)的處理
第五節(jié) 地下建筑涉稅問(wèn)題處理
一、土地出讓金的涉稅處理
二、地下車庫(kù)（位）的土地增值稅處理
三、地下人防設(shè)施的涉稅處理
第六節(jié) 拆遷還房問(wèn)題的處理
一、拆遷還房的主要形式
二、營(yíng)業(yè)稅處理
三、增值稅處理
四、土地增值稅處理
五、企業(yè)所得稅處理
六、拆遷還房涉稅審計(jì)檢查
第七節(jié) 發(fā)票檢查中發(fā)票違規(guī)行為涉及的相關(guān)處理
一、取得虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票的增值稅處理
二、取得虛開(kāi)的增值稅專用發(fā)票的企業(yè)所得稅稅前扣除
第五章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算檢查要點(diǎn)
第一節(jié) 土地增值稅清算檢查風(fēng)險(xiǎn)模型
第二節(jié) 土地增值稅預(yù)征、核定征收政策及檢查
一、土地增值稅預(yù)征
二、土地增值稅核定征收
第三節(jié) 土地增值稅清算項(xiàng)目的確定
一、確定清算項(xiàng)目需要?dú)w集的資料
二、確定清算項(xiàng)目涉及的政策
三、稅務(wù)檢查要點(diǎn)
第四節(jié) 土地增值稅清算應(yīng)歸集的資料
一、土地增值稅清算需要?dú)w集的資料
二、土地增值稅清算中產(chǎn)生的資料
三、分期、分項(xiàng)計(jì)算資料的應(yīng)用
第五節(jié) 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額的確定及檢查
一、土地增值稅清算涉及的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓數(shù)據(jù)和資料
二、需要查看的科目
三、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入涉及的政策
四、稅務(wù)審計(jì)檢查要點(diǎn)
第六節(jié) 取得土地使用權(quán)支付金額的檢查
一、取得土地使用權(quán)支付金額涉及的資料
二、政策規(guī)定
三、稅務(wù)審計(jì)檢查要點(diǎn)
第七節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的清算檢查
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本相關(guān)資料的歸集
二、政策規(guī)定
三、檢查方法及要點(diǎn)
第八節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的確定和檢查
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用確認(rèn)應(yīng)歸集的資料
二、政策規(guī)定
三、檢查方式及要點(diǎn)
第九節(jié) 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的檢查
一、稅金扣除相關(guān)政策
二、其他政策規(guī)定
三、稅金統(tǒng)計(jì)環(huán)節(jié)涉及資料的歸集
四、檢查方式及要點(diǎn)
第十節(jié) 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目的檢查
一、其他扣除項(xiàng)目涉及的資料
二、相關(guān)政策規(guī)定
三、檢查方式及要點(diǎn)
第十一節(jié) 特殊事項(xiàng)綜合處理
一、特殊事項(xiàng)處理介紹
二、檢查方式及要點(diǎn)
第十二節(jié) 其他土地增值稅問(wèn)題的處理
一、舊房和建筑物清算檢查
二、清算結(jié)果和清算后問(wèn)題
三、其他問(wèn)題的處理
第六章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合稅務(wù)檢查實(shí)戰(zhàn)技巧
第一節(jié) 查前準(zhǔn)備
一、查前準(zhǔn)備的重要性
二、查前信息資料的歸集及分析方向
三、查前信息資料的分析判斷
第二節(jié) 首次溝通交流
一、掌握需要了解的內(nèi)容
二、通過(guò)溝通初步判斷涉稅問(wèn)題
三、企業(yè)相關(guān)資料數(shù)據(jù)的歸集
四、拷貝企業(yè)電子賬套
第三節(jié) 檢查、溝通要點(diǎn)
一、預(yù)收性質(zhì)款項(xiàng)的檢查
二、營(yíng)業(yè)收入的檢查
三、開(kāi)發(fā)成本的檢查
四、城鎮(zhèn)土地使用稅的檢查
五、土地合同、勘測(cè)設(shè)計(jì)合同及金融企業(yè)貸款合同印花稅的檢查
六、單純賣地行為涉稅問(wèn)題的檢查
第四節(jié) 問(wèn)題落實(shí)溝通及取證
一、問(wèn)題落實(shí)溝通
二、取證
第七章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)檢查典型案例
案例一 某公司少算土地面積、股東無(wú)償取得房屋及多轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本
一、查前分析
二、檢查出的問(wèn)題
三、檢查過(guò)程及方式
四、案例點(diǎn)評(píng)
案例二 某公司預(yù)收賬款掛賬、多轉(zhuǎn)預(yù)估成本、土地成本分?jǐn)偛缓侠?br />一、查前準(zhǔn)備
二、檢查出的問(wèn)題
三、檢查過(guò)程及方式
四、案例點(diǎn)評(píng)
案例三 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司虛增成本
一、基本案情
二、查前準(zhǔn)備
三、檢查過(guò)程
四、案例點(diǎn)評(píng)
案例四 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司虛構(gòu)業(yè)務(wù)虛增成本
一、基本案情
二、查前準(zhǔn)備
三、檢查過(guò)程
四、案例點(diǎn)評(píng)
案例五 某公司代建工程少結(jié)轉(zhuǎn)收入
一、基本案情
二、檢查方法
三、案例點(diǎn)評(píng)
案例六 某公司取得不征稅收入對(duì)應(yīng)資產(chǎn)處理不當(dāng)
一、檢查出的問(wèn)題
二、檢查方法
三、案例點(diǎn)評(píng)
案例七 某公司多提“暫估款”及融資費(fèi)用處理不當(dāng)
一、檢查出的問(wèn)題
二、檢查過(guò)程及方法
三、案例點(diǎn)評(píng)
案例八 某公司材料成本差異結(jié)轉(zhuǎn)及融資費(fèi)用處理
一、基本案情
二、檢查過(guò)程及方式
三、案例點(diǎn)評(píng)
附錄 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉稅文件清單