法院審理房屋買賣案件觀點集成

第一章房屋買賣合同的成立
　　1.1商品房買賣合同成立需要具備哪些條件
　　1.2對合同格式條款的理解產(chǎn)生分歧時如何確定其具體內(nèi)涵
　　1.3房屋買賣合同爭議條款如何解釋
　　1.4商品房銷售廣告性質(zhì)如何認定
　　1.5商品房買賣預約合同與本約合同如何區(qū)分
　　1.6房屋買賣“網(wǎng)簽”的性質(zhì)如何認定
　　第二章房屋買賣合同的效力
　　2.1開發(fā)商與購房者串通套取銀行貸款的行為如何認定
　　2.2套取銀行貸款的房屋買賣合同被確認無效后，抵押預告登記效力如何認定
　　2.3商品房預售合同無效后締約過失責任如何承擔
　　2.4借用他人名義買房合同效力如何認定
　　2.5名為房屋買賣實為借貸合同的效力如何認定
　　2.6房屋買賣陰陽合同的效力如何認定
　　2.7一房數(shù)賣情況下，惡意登記行為是否有效
　　2.8因委托代理機構(gòu)未告知特定房屋已經(jīng)售出而導致“一房二賣”，開發(fā)商應否承擔賠償責任
　　2.9未取得權屬證書的房屋買賣合同是否有效
　　2.10夫妻一方轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，其合同效力如何認定
　　2.11房屋買賣合同中關于交易稅費負擔的約定是否有效
　　第三章房屋買賣合同的履行
　　3.1商品房不具備交付條件與商品房瑕疵交付如何區(qū)分
　　3.2房屋經(jīng)過工程建設強制性標準審查后仍存在質(zhì)量缺陷，開發(fā)商承擔何種責任
　　3.3房屋買賣合同履行過程中不安抗辯權如何行使
　　3.4房屋買賣合同繼續(xù)履行需要符合哪些條件
　　3.5標的房屋上設定了抵押權，買受人繼續(xù)履行合同、辦理過戶手續(xù)的訴訟請求能否獲得支持
　　3.6涉訴房屋被人民法院依法查封是否構(gòu)成履行不能
　　第四章房屋買賣合同的撤銷與解除
　　4.1房屋買受人未實際看房能否認定重大誤解
　　4.2買房人可否因賣房人隱瞞“兇宅”事實而請求撤銷房屋買賣合同
　　4.3房屋交易價格明顯低于市場價格能否認定為顯失公平
　　4.4約定解除權未在合理期限內(nèi)行使的，可否再行主張
　　4.5房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記完成后，出賣人是否有權解除合同
　　4.6房屋交付前遭遇特大火災，當事人是否可以主張因不可抗力解除合同
　　4.7買受人發(fā)現(xiàn)學區(qū)房的學位已被占用是否有權解除合同
　　4.8因違反限購規(guī)定而解除合同后的責任如何認定
　　第五章房屋買賣合同的違約責任
　　5.1商品房買賣合同約定的優(yōu)惠差價在合同解除后是否屬于期待利益損失
　　5.2得房率縮水超過合理誤差如何賠償
　　5.3出售面積存在誤差的房屋后，原購房人能否向開發(fā)商主張面積差價賠償
　　5.4合同未約定違約金時，預售合同賣方逾期辦理土地使用證應如何承擔損害賠償責任
　　5.5開發(fā)商未取得預售許可證如何承擔懲罰性賠償責任
　　5.6出賣人違約導致合同解除，買受人是否有權請求賠償房屋差價損失
　　5.7出賣人違反商品房預約合同，買受人可否同時主張雙倍返還定金及賠償房屋差價損失
　　5.8違約方認為違約金過高要求調(diào)整的，違約方應承擔舉證責任
　　5.9違約方對于違約金過高的舉證證明程度如何
　　5.10以同一違約行為可否再次起訴主張違約金
　　5.11違約金不足以填補實際損失的可否主張損害賠償
　　5.12買賣雙方均存在違約行為的情況下違約金計算到何時
　　第六章房屋買賣居間合同相關問題
　　6.1由于未盡到居間義務導致買房人遭受損失的，中介公司應如何承擔責任
　　6.2“跳單”行為在什么情況下構(gòu)成違約
　　6.3禁止“跳單”條款的效力如何認定
　　6.4如何判斷居間人是否享有居間報酬請求權
　　6.5因中介過錯導致買方不能享受房交會優(yōu)惠政策，中介如何承擔責任
　　第七章房地產(chǎn)新政相關問題
　　7.1限貸政策能否成為商品房訂購書撤銷的理由
　　7.2限貸政策出臺后能否僅以買受方系限購對象為由請求解除合同
　　7.3受限貸、限購等宏觀調(diào)控政策直接影響導致買賣合同無法履行的應如何處理
　　7.4當事人簽訂購房合同時已經(jīng)預見到國家將出臺房產(chǎn)新政并對此作了約定，能否再以“不可歸責于當事人雙方的事由”解除合同
　　7.5明知不具有購房資格仍然簽訂購房合同是否應承擔違約責任
　　7.6合同一方先行違約后能否以限購政策的出臺主張免除違約責任
　　7.7因限購政策解除房屋買賣合同后，居間費用由誰負擔
　　第八章特殊類型房屋買賣相關問題
　　8.1非本集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣是否有效
　　8.2小產(chǎn)權房買賣或抵債行為被認定無效后，當事人的責任如何確定
　　8.3經(jīng)濟適用房限制交易政策是否構(gòu)成導致合同不能履行的法律障礙
　　附錄：房屋買賣糾紛常用法律規(guī)范