二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛處理圖解錦囊

第一部分二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛解決圖解
第一章二手房買(mǎi)賣(mài)合同效力
0001.房屋買(mǎi)賣(mài)合同流程
0002.二手房買(mǎi)賣(mài)合同效力
0003.共有房屋交易的合同效力
第二章二手房買(mǎi)賣(mài)錢(qián)款交易
001.定金
002.購(gòu)房款
第三章二手房買(mǎi)賣(mài)合同的履行
001.產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記
002.二手房交易所涉稅費(fèi)
003.交房
004.違約責(zé)任
005.合同解除和撤銷(xiāo)
第四章二手房交易其他糾紛
001.中介責(zé)任
002.刑事責(zé)任
第二部分二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛處理錦囊
第一章二手房買(mǎi)賣(mài)合同效力
001.限制交易的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效
002.無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買(mǎi)賣(mài)合同仍有效
003.網(wǎng)簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立并具有法律效力
004.房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效的處理
005.無(wú)權(quán)處分的第三人出售他人房屋的合同效力
006.訂立陰陽(yáng)合同的效力
007.買(mǎi)賣(mài)雙方明知房屋是違法建筑仍進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，合同無(wú)效
008.未到上市交易期限的經(jīng)濟(jì)適用房不能買(mǎi)賣(mài)
009.一房二賣(mài)，兩份房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力
010.對(duì)房屋地址重大誤解，房屋買(mǎi)賣(mài)合同可撤銷(xiāo)
011.購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的房號(hào)行為無(wú)效
012.借名買(mǎi)房行為的法律效力
013.城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力
014.小產(chǎn)權(quán)房交易的風(fēng)險(xiǎn)
015.軍產(chǎn)房交易的風(fēng)險(xiǎn)
016.兒子賣(mài)父親房，因拆遷補(bǔ)償上漲父親反悔，房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定
017.善意購(gòu)房人買(mǎi)房的效力
018.城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地房屋的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效
019.農(nóng)村村民之間可以轉(zhuǎn)讓私有住房
020.土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變后房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的效力
021.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房屋轉(zhuǎn)讓合同的效力
第二章共有房屋交易糾紛
001.共有房屋，未經(jīng)共有權(quán)人同意出售的合同效力
002.夫妻一方未在配偶同意出售證明上簽字，買(mǎi)賣(mài)合同仍有效
003.夫妻一方擅自出售夫妻共有房屋，合同無(wú)效應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任
004.夫妻一方擅自處分共有房屋的，買(mǎi)房人可以構(gòu)成善意取得
005.賣(mài)方已婚，應(yīng)分清個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是共同財(cái)產(chǎn)后再出售
006.離婚后前妻賣(mài)房，合同效力認(rèn)定
007.情侶共同購(gòu)房后分手，房屋共有的處理
008.妻子單方賣(mài)房收定金丈夫不同意的合同效力
009.夫妻一方擅自處分共有房屋但未過(guò)戶(hù)，買(mǎi)受人不構(gòu)成善意取得
010.共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)更優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，承租人購(gòu)房合同無(wú)效
第三章二手房買(mǎi)賣(mài)中的定金罰則適用
001.合同中約定定金，違約方適用定金罰則
002.協(xié)議收回定金后無(wú)權(quán)要求雙倍返還定金
003.名為定金協(xié)議實(shí)為買(mǎi)賣(mài)合同的認(rèn)定
004.放棄定金，未有約定，仍需繼續(xù)履行合同
05.訂金與定金不同，不適用定金罰則
06.買(mǎi)方反悔，意向金不能返還
07.房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除，違約方須返還定金
08.房屋買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)商不成，定金可以退還
09.購(gòu)房定金收據(jù)中的定金性質(zhì)應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定
10.二手房買(mǎi)賣(mài)中定金未交付，仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任
11.定金不得超過(guò)房屋成交價(jià)格的20%，超過(guò)部分無(wú)效
第四章二手房買(mǎi)賣(mài)中的購(gòu)房款定性
01.付款時(shí)間約定不明時(shí)，房款支付時(shí)間
02.房屋購(gòu)房款的貸款辦不成，購(gòu)房合同的處理
03.辦理房屋尾款貸款手續(xù)遲延，買(mǎi)方承擔(dān)責(zé)任需分情況
04.住房公積金貸款已批，合同可以繼續(xù)履行
05.二手房的價(jià)格評(píng)估問(wèn)題
06.房屋首付款未約定付款時(shí)間，合同繼續(xù)履行
07.模糊約定的付款方式如何處理
08.合同因賣(mài)方違約解除，應(yīng)賠償購(gòu)房款的同期貸款利息
09.付款時(shí)間和過(guò)戶(hù)時(shí)間約定不明產(chǎn)生爭(zhēng)議，應(yīng)同時(shí)履行
10.逾期支付購(gòu)房款，須按日支付違約金
第五章二手房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記糾紛
01.法院查封房屋不能辦理過(guò)戶(hù)登記，可解除合同
02.有抵押權(quán)的房屋，須先解押，才能辦理過(guò)戶(hù)
03.不能過(guò)戶(hù)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的處理
04.借名買(mǎi)房雖然可以過(guò)戶(hù)但風(fēng)險(xiǎn)大
05.解抵押產(chǎn)生的房產(chǎn)過(guò)戶(hù)糾紛
06.房屋被他人轉(zhuǎn)賣(mài)并過(guò)戶(hù)給非善意第三人，第三人無(wú)權(quán)占有房屋
07.限購(gòu)政策引發(fā)的房屋過(guò)戶(hù)遲延構(gòu)成違約，解除權(quán)如何認(rèn)定
08.同村村民的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)未過(guò)戶(hù)不能導(dǎo)致合同無(wú)效
09.過(guò)戶(hù)時(shí)簽字作假導(dǎo)致房產(chǎn)證被撤銷(xiāo)如何處理
10.央產(chǎn)經(jīng)濟(jì)適用房交易在特定條件下可以過(guò)戶(hù)
第六章二手房交易中的稅費(fèi)
01.簽合同幾年后才過(guò)戶(hù)，雖可避稅，但存在風(fēng)險(xiǎn)
02.“假贈(zèng)與，真買(mǎi)賣(mài)”避稅的交易風(fēng)險(xiǎn)
03.購(gòu)房款拆分為裝修款的避稅
04.賣(mài)方“假離婚”將房屋過(guò)戶(hù)給他人以避稅的風(fēng)險(xiǎn)
05.陰陽(yáng)合同避稅的風(fēng)險(xiǎn)
06.典當(dāng)?shù)盅翰荒芎侠肀芏?
07.買(mǎi)方承擔(dān)自身逾期履行導(dǎo)致增加的稅費(fèi)
08.賣(mài)方隱瞞房屋非“滿(mǎn)五唯一”事實(shí)，須承擔(dān)個(gè)人所得稅
09.個(gè)人所得稅須按照轉(zhuǎn)讓所得20%繳納
10.違約方拒絕承擔(dān)稅費(fèi)，守約方可以解除合同
第七章二手房交易中的質(zhì)量擔(dān)保
01.購(gòu)買(mǎi)二手房后房子出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題該找誰(shuí)
02.賣(mài)方遲延交房，應(yīng)按約定支付違約金
03.交房時(shí)發(fā)現(xiàn)漏水，賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任
04.帶租轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，過(guò)戶(hù)遲延時(shí)租金收益歸哪一方
05.已交房驗(yàn)收后發(fā)生的房屋漏水質(zhì)量問(wèn)題由買(mǎi)受方承擔(dān)
06.交房中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題如何處理
第八章二手房買(mǎi)賣(mài)的違約糾紛
01.違約金約定過(guò)高，違約方可以請(qǐng)求法院減少違約金
02.房?jī)r(jià)上漲，賣(mài)房人不可以支付違約金終止交易
03.房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致賣(mài)方違約，買(mǎi)方有權(quán)主張房款20%的違約金
04.房?jī)r(jià)上漲，賣(mài)方反悔，房屋差價(jià)可以得到賠償
05.賣(mài)房人的戶(hù)口未遷出，違約方須承擔(dān)違約責(zé)任
06.學(xué)區(qū)房約定不明，賣(mài)方不構(gòu)成違約
07.約定違約條款，防止“一房二賣(mài)”被違約
第九章二手房買(mǎi)賣(mài)合同解除和撤銷(xiāo)的后果
01.解約條件成就可以解除合同
02.賣(mài)方隱瞞房齡，買(mǎi)方可以撤銷(xiāo)合同
03.違反房屋限購(gòu)政策，可以解除合同
04.隱瞞兇宅事實(shí)，合同可以解除
05.房屋實(shí)際面積與房本不符構(gòu)成重大誤解，可以撤銷(xiāo)房屋買(mǎi)賣(mài)合同
第十章二手房買(mǎi)賣(mài)中介公司的責(zé)任
01.買(mǎi)賣(mài)房屋跳開(kāi)中介要承擔(dān)違約責(zé)任
02中介公司提供虛假信息，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任
03.中介“吃差價(jià)”，買(mǎi)方有權(quán)要求返還差價(jià)
04.買(mǎi)賣(mài)雙方解除合同，無(wú)權(quán)要求返還中介費(fèi)
05.買(mǎi)賣(mài)合同未訂立，中介公司無(wú)權(quán)要求買(mǎi)方支付中介費(fèi)
06.中介居間不成，買(mǎi)方無(wú)權(quán)要求賠償
07.業(yè)主“一房二賣(mài)”，中介公司無(wú)過(guò)錯(cuò)不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任
08.避免被中介“吃定金”的方法
09.中介的“全包價(jià)”欺騙獲取的房款差價(jià)應(yīng)當(dāng)退還
10.不要進(jìn)行個(gè)人現(xiàn)金收房，慎重選擇代理中介公司
11.盡量避免授權(quán)獨(dú)家代理出售
12.謹(jǐn)防中介公司為成交故意隱瞞事實(shí)
13.謹(jǐn)防中介公司工作人員冒充房東辦理過(guò)戶(hù)
14.謹(jǐn)防中介公司擅自挪用房款投資
15.中介不讓買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面以賺差價(jià)，應(yīng)當(dāng)返還差價(jià)
第十一章二手房買(mǎi)賣(mài)所涉刑事問(wèn)題
01.因一房多賣(mài)構(gòu)成合同詐騙罪的情形
02.謹(jǐn)防以辦理買(mǎi)賣(mài)回遷房的方式的合同詐騙
03.謹(jǐn)防假扮購(gòu)房人騙購(gòu)的合同詐騙
04.謹(jǐn)防假冒中介公司詐騙
05.謹(jǐn)防制作假證件詐騙賣(mài)房
06.中介工作人員截留購(gòu)房保障金構(gòu)成挪用資金罪
附錄
一、相關(guān)法律法規(guī)
1.中華人民共和國(guó)合同法（節(jié)選）（1999.3.15）
2.最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬罚ü?jié)選）（1999.12.1）
3.最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ罚ü?jié)選）（2009.2.9）
4.最高人民法院《關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（節(jié)選）（2012.3.31）
5.中華人民共和國(guó)民法通則（節(jié)選）（2009.8.27修正）
6.最高人民法院印發(fā)《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》的通知（節(jié)選）
（1988.1.26）
7.中華人民共和國(guó)物權(quán)法（節(jié)選）（2007.3.16）
8.中華人民共和國(guó)擔(dān)保法（節(jié)選）（1995.6.30）
9.最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》（節(jié)選）（2000.9.29）
10.中華人民共和國(guó)婚姻法（節(jié)選）（2001.4.28修正）
11.最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬罚ü?jié)選）（2001.12.24）
12.最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ罚ü?jié)選）（2017.2.20修正）
13.最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄈ罚ü?jié)選）（2011.7.4）
14.中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（節(jié)選）
（2009.8.27修改）
15.中華人民共和國(guó)民事訴訟法（節(jié)選）（2017.6.27修正）
16.國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（2006.7.18）
17.財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》
（2016.2.17）
18.國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（2013.2.26）
19.經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（節(jié)選）（2007.11.19）
20.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法（節(jié)選）（2016.3.1修改）
二、常用合同樣本
1.存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同（中介成交版）
2.存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同之補(bǔ)充協(xié)議（中介成交版）
3.二手房買(mǎi)賣(mài)合同（個(gè)人成交版）
4.二手房定金合同
5.居間服務(wù)合同