二手房買賣糾紛處理圖解錦囊

第一部分二手房買賣糾紛解決圖解
第一章二手房買賣合同效力
0001.房屋買賣合同流程
0002.二手房買賣合同效力
0003.共有房屋交易的合同效力
第二章二手房買賣錢款交易
001.定金
002.購房款
第三章二手房買賣合同的履行
001.產(chǎn)權(quán)過戶登記
002.二手房交易所涉稅費
003.交房
004.違約責任
005.合同解除和撤銷
第四章二手房交易其他糾紛
001.中介責任
002.刑事責任
第二部分二手房買賣糾紛處理錦囊
第一章二手房買賣合同效力
001.限制交易的房屋買賣合同無效
002.無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同仍有效
003.網(wǎng)簽房屋買賣合同成立并具有法律效力
004.房屋買賣合同被確認無效的處理
005.無權(quán)處分的第三人出售他人房屋的合同效力
006.訂立陰陽合同的效力
007.買賣雙方明知房屋是違法建筑仍進行買賣，合同無效
008.未到上市交易期限的經(jīng)濟適用房不能買賣
009.一房二賣，兩份房屋買賣合同的效力
010.對房屋地址重大誤解，房屋買賣合同可撤銷
011.購買經(jīng)濟適用房的房號行為無效
012.借名買房行為的法律效力
013.城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋買賣合同的效力
014.小產(chǎn)權(quán)房交易的風險
015.軍產(chǎn)房交易的風險
016.兒子賣父親房，因拆遷補償上漲父親反悔，房屋買賣合同效力的認定
017.善意購房人買房的效力
018.城市居民購買農(nóng)村宅基地房屋的買賣合同無效
019.農(nóng)村村民之間可以轉(zhuǎn)讓私有住房
020.土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變后房屋買賣協(xié)議的效力
021.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋轉(zhuǎn)讓合同的效力
第二章共有房屋交易糾紛
001.共有房屋，未經(jīng)共有權(quán)人同意出售的合同效力
002.夫妻一方未在配偶同意出售證明上簽字，買賣合同仍有效
003.夫妻一方擅自出售夫妻共有房屋，合同無效應(yīng)承擔締約過失責任
004.夫妻一方擅自處分共有房屋的，買房人可以構(gòu)成善意取得
005.賣方已婚，應(yīng)分清個人財產(chǎn)還是共同財產(chǎn)后再出售
006.離婚后前妻賣房，合同效力認定
007.情侶共同購房后分手，房屋共有的處理
008.妻子單方賣房收定金丈夫不同意的合同效力
009.夫妻一方擅自處分共有房屋但未過戶，買受人不構(gòu)成善意取得
010.共有人的優(yōu)先購買權(quán)更優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，承租人購房合同無效
第三章二手房買賣中的定金罰則適用
001.合同中約定定金，違約方適用定金罰則
002.協(xié)議收回定金后無權(quán)要求雙倍返還定金
003.名為定金協(xié)議實為買賣合同的認定
004.放棄定金，未有約定，仍需繼續(xù)履行合同
05.訂金與定金不同，不適用定金罰則
06.買方反悔，意向金不能返還
07.房屋買賣合同解除，違約方須返還定金
08.房屋買賣合同協(xié)商不成，定金可以退還
09.購房定金收據(jù)中的定金性質(zhì)應(yīng)當如何認定
10.二手房買賣中定金未交付，仍應(yīng)承擔違約責任
11.定金不得超過房屋成交價格的20%，超過部分無效
第四章二手房買賣中的購房款定性
01.付款時間約定不明時，房款支付時間
02.房屋購房款的貸款辦不成，購房合同的處理
03.辦理房屋尾款貸款手續(xù)遲延，買方承擔責任需分情況
04.住房公積金貸款已批，合同可以繼續(xù)履行
05.二手房的價格評估問題
06.房屋首付款未約定付款時間，合同繼續(xù)履行
07.模糊約定的付款方式如何處理
08.合同因賣方違約解除，應(yīng)賠償購房款的同期貸款利息
09.付款時間和過戶時間約定不明產(chǎn)生爭議，應(yīng)同時履行
10.逾期支付購房款，須按日支付違約金
第五章二手房產(chǎn)權(quán)過戶登記糾紛
01.法院查封房屋不能辦理過戶登記，可解除合同
02.有抵押權(quán)的房屋，須先解押，才能辦理過戶
03.不能過戶的房屋買賣合同的處理
04.借名買房雖然可以過戶但風險大
05.解抵押產(chǎn)生的房產(chǎn)過戶糾紛
06.房屋被他人轉(zhuǎn)賣并過戶給非善意第三人，第三人無權(quán)占有房屋
07.限購政策引發(fā)的房屋過戶遲延構(gòu)成違約，解除權(quán)如何認定
08.同村村民的農(nóng)村房屋買賣未過戶不能導(dǎo)致合同無效
09.過戶時簽字作假導(dǎo)致房產(chǎn)證被撤銷如何處理
10.央產(chǎn)經(jīng)濟適用房交易在特定條件下可以過戶
第六章二手房交易中的稅費
01.簽合同幾年后才過戶，雖可避稅，但存在風險
02.“假贈與，真買賣”避稅的交易風險
03.購房款拆分為裝修款的避稅
04.賣方“假離婚”將房屋過戶給他人以避稅的風險
05.陰陽合同避稅的風險
06.典當?shù)盅翰荒芎侠肀芏?
07.買方承擔自身逾期履行導(dǎo)致增加的稅費
08.賣方隱瞞房屋非“滿五唯一”事實，須承擔個人所得稅
09.個人所得稅須按照轉(zhuǎn)讓所得20%繳納
10.違約方拒絕承擔稅費，守約方可以解除合同
第七章二手房交易中的質(zhì)量擔保
01.購買二手房后房子出現(xiàn)質(zhì)量問題該找誰
02.賣方遲延交房，應(yīng)按約定支付違約金
03.交房時發(fā)現(xiàn)漏水，賣方承擔違約責任
04.帶租轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，過戶遲延時租金收益歸哪一方
05.已交房驗收后發(fā)生的房屋漏水質(zhì)量問題由買受方承擔
06.交房中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題如何處理
第八章二手房買賣的違約糾紛
01.違約金約定過高，違約方可以請求法院減少違約金
02.房價上漲，賣房人不可以支付違約金終止交易
03.房價上漲導(dǎo)致賣方違約，買方有權(quán)主張房款20%的違約金
04.房價上漲，賣方反悔，房屋差價可以得到賠償
05.賣房人的戶口未遷出，違約方須承擔違約責任
06.學(xué)區(qū)房約定不明，賣方不構(gòu)成違約
07.約定違約條款，防止“一房二賣”被違約
第九章二手房買賣合同解除和撤銷的后果
01.解約條件成就可以解除合同
02.賣方隱瞞房齡，買方可以撤銷合同
03.違反房屋限購政策，可以解除合同
04.隱瞞兇宅事實，合同可以解除
05.房屋實際面積與房本不符構(gòu)成重大誤解，可以撤銷房屋買賣合同
第十章二手房買賣中介公司的責任
01.買賣房屋跳開中介要承擔違約責任
02中介公司提供虛假信息，應(yīng)承擔賠償責任
03.中介“吃差價”，買方有權(quán)要求返還差價
04.買賣雙方解除合同，無權(quán)要求返還中介費
05.買賣合同未訂立，中介公司無權(quán)要求買方支付中介費
06.中介居間不成，買方無權(quán)要求賠償
07.業(yè)主“一房二賣”，中介公司無過錯不應(yīng)承擔責任
08.避免被中介“吃定金”的方法
09.中介的“全包價”欺騙獲取的房款差價應(yīng)當退還
10.不要進行個人現(xiàn)金收房，慎重選擇代理中介公司
11.盡量避免授權(quán)獨家代理出售
12.謹防中介公司為成交故意隱瞞事實
13.謹防中介公司工作人員冒充房東辦理過戶
14.謹防中介公司擅自挪用房款投資
15.中介不讓買賣雙方見面以賺差價，應(yīng)當返還差價
第十一章二手房買賣所涉刑事問題
01.因一房多賣構(gòu)成合同詐騙罪的情形
02.謹防以辦理買賣回遷房的方式的合同詐騙
03.謹防假扮購房人騙購的合同詐騙
04.謹防假冒中介公司詐騙
05.謹防制作假證件詐騙賣房
06.中介工作人員截留購房保障金構(gòu)成挪用資金罪
附錄
一、相關(guān)法律法規(guī)
1.中華人民共和國合同法（節(jié)選）（1999.3.15）
2.最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》（節(jié)選）（1999.12.1）
3.最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》（節(jié)選）（2009.2.9）
4.最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（節(jié)選）（2012.3.31）
5.中華人民共和國民法通則（節(jié)選）（2009.8.27修正）
6.最高人民法院印發(fā)《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》的通知（節(jié)選）
（1988.1.26）
7.中華人民共和國物權(quán)法（節(jié)選）（2007.3.16）
8.中華人民共和國擔保法（節(jié)選）（1995.6.30）
9.最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》（節(jié)選）（2000.9.29）
10.中華人民共和國婚姻法（節(jié)選）（2001.4.28修正）
11.最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》（節(jié)選）（2001.12.24）
12.最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》（節(jié)選）（2017.2.20修正）
13.最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》（節(jié)選）（2011.7.4）
14.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（節(jié)選）
（2009.8.27修改）
15.中華人民共和國民事訴訟法（節(jié)選）（2017.6.27修正）
16.國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（2006.7.18）
17.財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》
（2016.2.17）
18.國務(wù)院辦公廳《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（2013.2.26）
19.經(jīng)濟適用住房管理辦法（節(jié)選）（2007.11.19）
20.房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法（節(jié)選）（2016.3.1修改）
二、常用合同樣本
1.存量房屋買賣合同（中介成交版）
2.存量房屋買賣合同之補充協(xié)議（中介成交版）
3.二手房買賣合同（個人成交版）
4.二手房定金合同
5.居間服務(wù)合同