公產(chǎn)房糾紛裁判思路與法律適用

Contents
第一部分疑難問題與裁判思路
一、公產(chǎn)房的概念與特征
二、公產(chǎn)房“使用權(quán)”的法律性質(zhì)
三、處理公產(chǎn)房糾紛的基本原則
四、婚姻家庭案件中的公產(chǎn)房承租問題
五、公產(chǎn)房承租權(quán)的繼承問題
六、轉(zhuǎn)讓公產(chǎn)房承租權(quán)合同效力
七、已購公房上市交易問題
八、“央產(chǎn)房”上市交易問題
九、拆遷安置中的公產(chǎn)房問題
十、公產(chǎn)房糾紛中的“騰房”問題
第二部分典型案例
一、婚姻家庭、繼承糾紛
1折價(jià)分割
離婚案件中，一方承租的公產(chǎn)房屋系夫妻雙方所在單位在其婚后進(jìn)行分配，非承租一方有權(quán)承租該房屋;法院裁判時(shí)考慮處置房產(chǎn)的便利性，可以采取繼續(xù)由原承租人承租、給付對(duì)方折價(jià)款的方式加以處理。
2房屋分割原則
對(duì)夫妻雙方均可承租的公產(chǎn)房，應(yīng)當(dāng)依照照顧撫養(yǎng)子女一方、同等條件下照顧女方、照顧殘疾或生活困難的一方、照顧無過錯(cuò)一方的原則處理。
3暫時(shí)居住
離婚案件中，一方對(duì)另一方婚前承租的公產(chǎn)房無權(quán)承租而解決住房確有困難的，人民法院可以判決其暫時(shí)居住。
4征求管理單位意見
人民法院在調(diào)整和變更單位自管房屋的租賃關(guān)系時(shí)，一般應(yīng)征求自管房單位的意見。
5夫妻共同財(cái)產(chǎn)
確認(rèn)房改房是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)胤抗苷咭约百徺I的時(shí)間節(jié)點(diǎn)加以判斷。
6財(cái)產(chǎn)約定
離婚時(shí)，雙方對(duì)公房的使用、承租已作約定，且不違反法律規(guī)定，該約定具有法律約束力。
7承租權(quán)與戶籍
公產(chǎn)房的承租權(quán)的變更對(duì)象，一般要求具有本地戶籍。
8同等保護(hù)
在變更承租權(quán)人的離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛訴訟案件中，對(duì)享有承租資格的夫妻雙方應(yīng)同等保護(hù)其訴訟權(quán)利。
9拆遷款的分割
婚姻關(guān)系存續(xù)期間承租的公產(chǎn)房被征收后所得拆遷補(bǔ)償款，應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。
10權(quán)屬確認(rèn)順序
對(duì)涉訴公房承租利益未分割明確的情況下，一方不得徑行主張對(duì)涉訴房屋居住使用權(quán)利，而應(yīng)先行明確承租權(quán)歸屬。
11工齡折算
折算工齡購買公產(chǎn)房屋享受的僅是一種優(yōu)惠政策，而非財(cái)產(chǎn)權(quán)益
12承租權(quán)歸屬確認(rèn)
對(duì)于公產(chǎn)房原承租人死亡后承租權(quán)歸屬的確認(rèn)，司法實(shí)踐的處理差異較大。
13遺囑繼承
是否認(rèn)可公產(chǎn)房承租人生前訂立遺囑指定符合承租條件的親屬在其死后繼續(xù)承租公產(chǎn)房，應(yīng)依照當(dāng)?shù)胤抗苷叩囊?guī)定。
14共同共有
在房改購房時(shí)，核算購房面積已考慮其他家庭成員的情況，應(yīng)視為家庭成員共同購房，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于家庭成員共同所有。
15遺產(chǎn)范圍
公產(chǎn)房屋拆遷的貨幣補(bǔ)償款屬遺產(chǎn)范疇，應(yīng)由繼承人依法繼承。
16工齡利益
使用已故配偶工齡利益購買公有住房產(chǎn)權(quán)，該房產(chǎn)不應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
二、公產(chǎn)房租賃合同糾紛
17租賃合同的區(qū)分
區(qū)分平等主體之間的一般房屋租賃合同與公產(chǎn)房租賃合同，應(yīng)結(jié)合租賃合同約定的具體內(nèi)容加以判斷。
18租賃價(jià)格
對(duì)公產(chǎn)房屋租賃價(jià)格的認(rèn)定，體現(xiàn)的是公產(chǎn)房管理人代表行政機(jī)關(guān)對(duì)國有資產(chǎn)的管理，該行為系行政管理范疇，有關(guān)公產(chǎn)房屋租賃價(jià)格調(diào)整的爭議不屬于人民法院民事案件受理范圍。
19承租憑證
在雙方租賃關(guān)系存續(xù)的情況下，公產(chǎn)房產(chǎn)權(quán)管理單位不得以拖欠租金為由，拒絕向承租人發(fā)放公產(chǎn)房承租憑證。
20合同解除
產(chǎn)權(quán)管理單位不能以承租人拒不繳納“公房租金”為由，解除公有住房租賃合同而收回房屋。
21租賃合同效力
公產(chǎn)房承租人因出國(境)被注銷戶口，其與產(chǎn)權(quán)單位之間的公產(chǎn)房租賃關(guān)系依然有效。
22文物保護(hù)
公產(chǎn)房被確定為文物后，出于保護(hù)文物的需要，產(chǎn)權(quán)單位可以要求公產(chǎn)房承租人騰退房屋，但應(yīng)提供同等條件可供租住的房屋。
三、公產(chǎn)房買賣(置換)合同糾紛
23擅自拆改的責(zé)任
公產(chǎn)房買賣(置換)合同中，承租人因擅自拆改房屋造成產(chǎn)權(quán)單位不予辦理承租權(quán)變更手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
24家庭成員的同意
因未征得同戶籍共同生活的家庭成員同意，致使無法辦理承租權(quán)變更手續(xù)，作為出賣方的公房承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
25承租權(quán)轉(zhuǎn)讓條件
公產(chǎn)房承租人事先未征得同戶籍、共同居住人的同意，不得轉(zhuǎn)讓公產(chǎn)房承租權(quán)。
26善意取得
夫或妻一方代為訂立買賣合同處置公產(chǎn)房承租權(quán)，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。
27轉(zhuǎn)讓合同的效力
當(dāng)事人訂立房屋買賣合同后，未到房管部門正式簽訂公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，不影響雙方先前訂立的房屋買賣合同的效力，違約方應(yīng)按照約定承擔(dān)違約責(zé)任。
28抵押條款
公產(chǎn)房不能作為抵押物，以公產(chǎn)房為抵押物設(shè)定的抵押條款無效。
29過戶手續(xù)與合同履行
公產(chǎn)房買賣合同履行過程中，房屋能否辦理過戶手續(xù)是判斷合同能否繼續(xù)履行的重要因素，而能否辦理過戶手續(xù)應(yīng)當(dāng)以有關(guān)行政主管部門的意見為準(zhǔn)。
30違約金
公產(chǎn)房買賣合同約定違約金過高，應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整。
31居間義務(wù)
房屋中介機(jī)構(gòu)對(duì)于房屋權(quán)屬狀況、交易流程、應(yīng)納稅額等訂約相關(guān)事項(xiàng)負(fù)有積極調(diào)查并據(jù)實(shí)報(bào)告的義務(wù)，違反此項(xiàng)義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務(wù)費(fèi)用及從事居間活動(dòng)的必要費(fèi)用。
32央產(chǎn)房買賣的條件
央產(chǎn)房買賣中，賣方負(fù)有先行辦理央產(chǎn)房上市交易手續(xù)，取得并提供《中央在京單位已購公房上市出售登記表》的義務(wù)。
33賠償損失
央產(chǎn)房買賣須履行相關(guān)上市審批手續(xù)，由于賣方的違約行為，買方為促成交易向產(chǎn)權(quán)單位繳納的相關(guān)費(fèi)用，應(yīng)由賣方承擔(dān)。
34信賴?yán)?br />因賣方擅自處分共有房屋，致使《中央在京單位已購住房上市出售登記表》被撤銷，央產(chǎn)房買賣合同被確認(rèn)無效后，賣方應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，賠償買方的信賴?yán)鎿p失。
35購買產(chǎn)權(quán)
城鎮(zhèn)職工購買公有住房產(chǎn)權(quán)，須符合當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的相關(guān)條件。
36出售公產(chǎn)房的特別約定
公有住房售出單位對(duì)公有住房的共用部位承擔(dān)著維修責(zé)任，售出單位與公有住房買受人可以約定買受人不得實(shí)施有礙公有住房共用部位安全的行為。
37部分產(chǎn)權(quán)
部分產(chǎn)權(quán)房的買賣，當(dāng)產(chǎn)權(quán)單位認(rèn)可交易行為或已經(jīng)具備購買全部產(chǎn)權(quán)的條件時(shí)，買賣合同有效。
四、權(quán)屬確認(rèn)與保護(hù)糾紛
38承租權(quán)人變更案件的受理
家庭成員之間因確定公有住房承租人資格發(fā)生爭議，應(yīng)由公產(chǎn)房行政主管部門處理，不屬于人民法院民事案件受理范圍。
39轉(zhuǎn)讓承租權(quán)案件的受理
因轉(zhuǎn)讓公產(chǎn)房使用權(quán)(承租權(quán))引發(fā)的爭議，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。
40“企業(yè)產(chǎn)”承租人的變更
原承租人死亡后，產(chǎn)權(quán)單位變更“企業(yè)產(chǎn)”承租人應(yīng)符合當(dāng)?shù)毓a(chǎn)房管理政策。
41返還房屋
基于租賃、借用、交換使用等合同的公產(chǎn)房使用期屆滿后，具有合同義務(wù)的相對(duì)人或?qū)嶋H使用人均負(fù)返還房屋義務(wù)。
42占住費(fèi)用
在不主張返還房屋的情況下，公房承租權(quán)人有權(quán)徑行向占住人主張房屋使用費(fèi)。
43承租人權(quán)利的保護(hù)
公產(chǎn)房租賃合同是公產(chǎn)房承租人享有權(quán)利的依據(jù)，占住人不因占住行為享有居住權(quán)。
44居住權(quán)
因身份關(guān)系取得的公產(chǎn)房居住權(quán)，應(yīng)予保護(hù)。
45騰退房屋的條件
對(duì)于不享有公產(chǎn)房居住權(quán)的實(shí)際占用人，在騰退房屋不影響其基本生活的情況下，承租人主張占用人騰退房屋的請(qǐng)求應(yīng)予支持。
46原始調(diào)配對(duì)象的權(quán)益
權(quán)利人在購買公產(chǎn)房產(chǎn)權(quán)并登記在其名下后，應(yīng)保證該公有住房原始調(diào)配對(duì)象居住、使用的權(quán)益。
47相鄰?fù)L(fēng)、采光和日照妨害
公產(chǎn)房受到通風(fēng)、采光和日照等妨礙，承租人可以向構(gòu)成妨礙的建設(shè)單位請(qǐng)求賠償。
48第三人參加訴訟
公產(chǎn)房的產(chǎn)權(quán)單位或管理單位，基于對(duì)公產(chǎn)房糾紛案件的處理結(jié)果與其有法律上的利害關(guān)系，在除婚姻家庭、繼承案件以外，可以作為第三人參加訴訟。
49承租權(quán)過戶手續(xù)
因客觀原因無法提供房管政策要求的變更公產(chǎn)房承租人所需相關(guān)材料的，不影響其申請(qǐng)變更承租權(quán)相關(guān)權(quán)利的行使。
50產(chǎn)權(quán)購買與服務(wù)年限
公產(chǎn)房以成本價(jià)出售給職工，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，經(jīng)過規(guī)定時(shí)限后可以依法進(jìn)入市場(chǎng);產(chǎn)權(quán)單位可與職工約定服務(wù)年限與購買產(chǎn)權(quán)的具體事宜。
51換房糾紛
城鎮(zhèn)職工可以對(duì)承租的公產(chǎn)房換房居住，換房居住關(guān)系解除后，雙方均應(yīng)返還占用對(duì)方的房屋。
52“文革產(chǎn)”的保護(hù)
因“文革產(chǎn)”房屋落實(shí)政策引發(fā)房地產(chǎn)糾紛，不屬于人民法院受案范圍;但落實(shí)政策后房屋因繼承或租賃等糾紛起訴到法院的，人民法院應(yīng)予受理。
五、公產(chǎn)房拆遷安置糾紛
53拆遷時(shí)承租人利益的保護(hù)
通過房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)權(quán)置換取得的公產(chǎn)房所有權(quán)應(yīng)依法保護(hù)，同時(shí)應(yīng)保證原承租人利益，做出妥善安置。
54承租人的拆遷安置
城鎮(zhèn)職工依法取得的公產(chǎn)房承租權(quán)受法律保護(hù)，拆遷單位在未進(jìn)行妥善安置之前不得要求公產(chǎn)房承租人騰退房屋。
55拆遷利益的分割
因征收公產(chǎn)房而發(fā)放的拆遷安置貨幣補(bǔ)償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房等應(yīng)歸公產(chǎn)房承租人及其共同居住人共有。
56承租權(quán)轉(zhuǎn)讓無效與拆遷利益
未經(jīng)公產(chǎn)房管理部門審核同意的公產(chǎn)房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓無效，該受讓人不能取得作為公房承租人的拆遷安置利益。
57拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的簽約主體
公產(chǎn)房承租人死亡后尚未確定新的承租人，拆遷單位與某一有權(quán)承租人簽訂拆遷安置協(xié)議，并不影響其他有權(quán)承租人主張拆遷利益。
第三部分相關(guān)法律、法規(guī)及政策
一、公產(chǎn)房糾紛核心規(guī)范
中華人民共和國物權(quán)法
(2007年3月16日)
中華人民共和國合同法(節(jié)錄)
(1999年3月15日)
最高人民法院印發(fā)《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租
若干問題的解答》的通知
(1996年2月5日)
最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知
(1992年11月25日)
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問
題的解釋(一)
(1999年12月19日)
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問
題的解釋(二)
(2009年4月24日)
最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋
(2012年5月10日)
二、各地法院裁判意見
北京市高級(jí)人民法院關(guān)于因直管公房租賃引發(fā)糾紛的受理
問題的意見
(2003年11月27日)
北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)北京市高級(jí)人民法院《關(guān)于
國有土地上房屋征收與補(bǔ)償案件審判工作指南(試行)》
的通知
(2012年12月18日)
天津市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)《天津市高級(jí)人民法院關(guān)于
因直管公產(chǎn)房屋租賃產(chǎn)生爭議案件受理問題的審判委員
會(huì)紀(jì)要》的通知
(2015年6月8日)
上海市高級(jí)人民法院關(guān)于審理公房承租權(quán)確定及使用權(quán)轉(zhuǎn)
讓糾紛案件若干問題的意見
(2004年9月28日)
上海市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)《處理公有住房出售后糾紛
的若干意見》的通知
(1996年10月31日)
上海市高級(jí)人民法院關(guān)于房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款分割民事案件
若干問題的解答
(2004年1月12日)
上海市高級(jí)人民法院關(guān)于審理分家析產(chǎn)案件若干問題的意見
(2007年9月20日)
上海市高級(jí)人民法院關(guān)于適用最高人民法院婚姻法司法解
釋(二)若干問題的解答(一)(節(jié)錄)
(2004年9月7日)
上海市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)《關(guān)于民事案件審理的幾點(diǎn)
具體意見》的通知(節(jié)錄)
(2000年8月15日)
江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)《關(guān)于審理離婚案件處理住房
問題的意見》的通知
(1995年1月3日)
沈陽市中級(jí)人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的處理
意見(之一)
(2004年3月27日)
沈陽市中級(jí)人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的處理
意見(之二)
(2004年12月2日)
重慶市高級(jí)人民法院關(guān)于當(dāng)前民事審判若干法律問題的指
導(dǎo)意見(節(jié)錄)
(2007年11月22日)
山東省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)《全省民事審判工作座談會(huì)
紀(jì)要》的通知(節(jié)錄)
(2005年11月23日)
三、公有住房改革政策文件
建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革的通知
(1999年8月13日)
國家計(jì)委、建設(shè)部、財(cái)政部印發(fā)關(guān)于積極穩(wěn)妥地推進(jìn)公有
住房租金改革的意見的通知
(2000年7月19日)
中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等單位《關(guān)于
完善在京中央和國家機(jī)關(guān)住房制度的若干意見》的通知
(2005年5月21日)
中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)
管理局、中共中央直屬機(jī)關(guān)事務(wù)管理局關(guān)于《在京中央
和國家機(jī)關(guān)部級(jí)干部住房制度改革實(shí)施意見》的通知
(2000年2月6日)
中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等單位關(guān)于
《在京中央和國家機(jī)關(guān)進(jìn)一步深化住房制度改革實(shí)施方案》
的通知
(1999年8月16日)
四、已購公房上市交易的規(guī)定
建設(shè)部已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法
(1999年4月19日)
建設(shè)部關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售若干問題
的說明
(1999年7月27日)
國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、中共中央直屬機(jī)關(guān)事務(wù)管理局關(guān)于
印發(fā)中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法的通知
(2003年8月14日)
中央國家機(jī)關(guān)住房制度改革辦公室、中共中央直屬機(jī)關(guān)住房
制度改革辦公室關(guān)于做好中央在京單位已購公房上市出售
工作有關(guān)問題的通知
(2003年8月28日)
北京市人民政府關(guān)于印發(fā)北京市已購公有住房上市出售實(shí)施
辦法的通知
(2003年2月18日)
天津市國土房管局關(guān)于公有住房出售有關(guān)問題的通知
(2015年6月30日)
天津市國土房管局關(guān)于印發(fā)公有住房續(xù)購全部產(chǎn)權(quán)和單位新
購建住房出售有關(guān)問題的通知
(2015年11月19日)
山東省人民政府關(guān)于印發(fā)《山東省職工所購公有住房上市交
易管理暫行辦法》的通知
(1998年2月13日)
河北省公有住房售后首次交易管理辦法
(2000年2月23日)
河南省已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理暫行辦法
(1999年10月21日)
內(nèi)蒙古自治區(qū)已售公有住房清理規(guī)范辦法
(1998年6月1日)
廣東省廣州市人民政府關(guān)于修改《廣州市已購公有住房上市
規(guī)定》的決定
(2008年1月2日)
安徽省合肥市人民政府關(guān)于修改《合肥市已購公有住房上市
交易管理暫行辦法》的決定
(2009年1月16日)
南寧市已購公有住房上市出售管理辦法
(2012年3月15日)
南陽市人民政府關(guān)于印發(fā)南陽市已購公有住房上市交易管理
辦法的通知
(2013年10月24日)
五、公產(chǎn)房管理與使用的規(guī)定
北京市人民政府關(guān)于印發(fā)《北京城鎮(zhèn)公有住房租金減免暫行
辦法》的通知
(2000年3月1日)
天津市國土房管局關(guān)于修改《天津市公有住房變更承租人管
理辦法》的通知
(2014年10月17日)
關(guān)于印發(fā)天津市公有住房售后維修基金使用管理辦法的通知
(2010年9月17日)
天津市國土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)天津市公有住房租金
計(jì)算辦法的通知
(2011年5月21日)
天津市國土資源和房屋管理局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)公有住房使用
權(quán)置換工作的通知
(2010年9月25日)
天津市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市國土房管局?jǐn)M定的天津市
直管公產(chǎn)房屋管理辦法的通知
(2014年5月31日)
上海市房屋租賃條例
(2010年9月17日)
上海市房地資源局關(guān)于貫徹實(shí)施《上海市房屋租賃條例》的
意見(二)
(2001年6月28日)
上海市居住房屋租賃管理辦法
(2014年3月24日)
唐山市關(guān)于出售公有住房的若干規(guī)定
(2004年5月17日)
杭州市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市房管局關(guān)于杭州市公有住房使用
權(quán)有償轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租管理暫行規(guī)定的通知
(2004年1月8日)
杭州市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市房管局關(guān)于杭州市市區(qū)公有住房
售后維修基金管理使用規(guī)定的通知
(2006年3月21日)
寧波市人民政府關(guān)于印發(fā)寧波市市三區(qū)國家直管公有住房租賃
管理若干規(guī)定的通知
(2007年8月16日)