房地產(chǎn)開發(fā)法律實(shí)務(wù)與理論研究

序 孫憲忠1
前言
第一章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制 1
一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)準(zhǔn)人機(jī)制的歷史演變 1
二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)準(zhǔn)人機(jī)制的現(xiàn)狀 3
三、兼營(yíng)房地產(chǎn)公司的法律問題 9
四、項(xiàng)目公司的法律問題 10
第=章土地征收 13
第一節(jié)土地征收的概念、特征及與征用的區(qū)別 13
一、概念 13
二、法律特征 14
三、與土地征用的區(qū)別 16
第二節(jié)土地征收程序 17
一、查詢擬申請(qǐng)征收土地是否符合規(guī)劃和年度計(jì)劃 18
二、申請(qǐng)建設(shè)用地預(yù)審，取得建設(shè)項(xiàng)目預(yù)審意見書 18
三、申辦建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 19
四、申辦環(huán)保、勞動(dòng)許可等手續(xù) 19
五、報(bào)省級(jí)人民政府或者國(guó)務(wù)院審批 19
六、土地管理部門負(fù)責(zé)補(bǔ)償安置，辦理征地手續(xù) 20
七、核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，被征地單位交地 22
八、簽訂出讓合同或取得撥地決定書 22
九、申辦建設(shè)項(xiàng)目選址意見書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證 22
十、辦理國(guó)有土地使用證 23
第三節(jié)征地審批、征地主體及其補(bǔ)償 23
一、征地審批權(quán) 23
二、征地主體 24
三、征收補(bǔ)償原則 25
四、農(nóng)村房屋的拆遷安置補(bǔ)償 26
五、人員安置 27
六、土地征收補(bǔ)償存在的問題及其改革土地征收制度的建議 28
第四節(jié)土地征收權(quán)的濫用和預(yù)防 32
一、土地征收權(quán)實(shí)體合法的唯一標(biāo)準(zhǔn)——社會(huì)公共利益 32
二、防止土地征收權(quán)被濫用的應(yīng)然救濟(jì)程序 36
第五節(jié)不服土地征收行為的法律救濟(jì) 40
一、不服征地補(bǔ)償、安置方案的法律救濟(jì) 40
二、不服土地征收實(shí)施行為的法律救濟(jì) 4l
三、不服土地征收行政處罰的法律救濟(jì) 42
第三章國(guó)有土地使用權(quán)出讓 43
第一節(jié)土地使用權(quán)出讓制度的基本理論 43
一、各國(guó)(地區(qū))立法例概略比較 43
二、我國(guó)土地使用權(quán)出讓制度的形成44
三、含義及法律特征 45
第二節(jié)土地使用權(quán)出讓中的法律問題 47
一、土地使用權(quán)的出讓主體 47
二、經(jīng)營(yíng)性用地的具體劃分 48
三、土地使用權(quán)出讓基本程序及其法律問題 50
四、出讓價(jià)款和出讓金的核定 68
五、出讓價(jià)款和出讓金的調(diào)整 72
六、出讓年限 75
第三節(jié)土地使用權(quán)出讓行為的法律性質(zhì) 78
一、三種觀點(diǎn)的爭(zhēng)論 78
二、對(duì)土地使用權(quán)出讓行為是民事法律行為的評(píng)價(jià) 80
第四節(jié)對(duì)相關(guān)司法解釋的評(píng)析 84
一、土地使用權(quán)出讓合同的概念 85
二、出讓主體 85
三、協(xié)議出讓價(jià)過低時(shí)效力的認(rèn)定 86
四、出讓方不能交付土地的處理 86
五、請(qǐng)求調(diào)整出讓金的事由 87
六、受讓方擅自改變土地用途的法律責(zé)任 88
第四章國(guó)有±地租賃 89
一、含義及法律性質(zhì) 89
二、與傳統(tǒng)租賃的區(qū)別 90
三、國(guó)有土地租賃的范圍 9l
四、國(guó)有土地租賃的期限 93
五、租金標(biāo)準(zhǔn)、租金調(diào)整和支付方式以及租金管理 94
六、諏得承租土地使用權(quán)的方式 96
七、國(guó)有土地租賃合同的基本內(nèi)容 96
八、承租國(guó)有土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn) 97
九、承租土地使用權(quán)的續(xù)期 99
十、承租土地使用權(quán)的收回 l00
十一、對(duì)國(guó)有土地租賃制度的批判性認(rèn)識(shí) 10l
第五章國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 106
第一節(jié)含義和法律特征 106
第二節(jié)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式 110
一、買賣 110
二、交換 110
三、贈(zèng)與 112
四、作價(jià)入股 115
五、土地使用權(quán)屬發(fā)生變更的房屋聯(lián)建 121
六、土地使用權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的企業(yè)兼并、收購(gòu)或合并 12l
七、以土地使用權(quán)折價(jià)抵償債務(wù) 122
八、不屬土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的兩種形式 122
第三節(jié)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的生效條件 124
一、以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 124
二、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 130
三、劃撥土地使用權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行 140
第四節(jié) 國(guó)家優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 143
一、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律屬性 143
二、國(guó)家行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條件 146
第五節(jié)土地使用權(quán)的交易方式 147
一、建立土地公開交易市場(chǎng)的必要性 147
二、應(yīng)公開交易的土地使用權(quán)類型 148
三、公開交易方式 148
第六節(jié)破產(chǎn)企業(yè)中的劃撥土地使用權(quán)法律問題 149
一、劃撥用地是否屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn) 149
二、破產(chǎn)企業(yè)中的劃撥用地抵押權(quán)優(yōu)先受償問題 151
第六章國(guó)有土地使用權(quán)抵押 152
第一節(jié)三種形式國(guó)有土地使用權(quán)的抵押 152
一、劃撥土地使用權(quán)的抵押 152
二、出讓國(guó)有土地使用權(quán)的抵押 155
三、承租國(guó)有土地使用權(quán)的抵押 155
第二節(jié)土地使用權(quán)抵押的基本原則 156
一、房地不可分原則 156
二、登記公示原則 158
三、抵押合同與出讓合同、租賃合同的關(guān)聯(lián)原則 160
第三節(jié)土地使用權(quán)抵押的除斥期 161
第四節(jié)抵押登記錯(cuò)誤的行政賠償 162
一、抵押登記屬于具體行政行為 163
二、錯(cuò)誤登記承擔(dān)責(zé)任的歸責(zé)原則 164
三、賠償程序和范圍 165
第七章土地使用權(quán)的收回 167
第一節(jié)收回土地使用權(quán)的性質(zhì)及法律特征 167
一、收回土地使用權(quán)的性質(zhì) 167
二、收回土地使用權(quán)的法律特征 174
第二節(jié)收回土地使用權(quán)的實(shí)體和程序要件 176
一、用公共利益分層理論判斷收回土地使用權(quán)的合法性 177
二、以司法救濟(jì)手段保障收回土地使用權(quán)的正當(dāng)行使 179
第三節(jié)收回土地使用權(quán)不予補(bǔ)償?shù)姆ǘㄇ樾?180
一、土地使用期滿被收回 180
二、未按規(guī)定期限和條件開發(fā)、利用土地被收同 182
第四節(jié)收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償及其范圍 183
一、適用范圍 183
二、補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn) 185
三、收回土地的相關(guān)稅費(fèi)問題 188
第五節(jié)土地使用權(quán)收回權(quán)與抵押權(quán)、司法權(quán)的沖突 190
一、權(quán)利(權(quán)力)沖突的處理原則 190
二、沖突處理原則的例外情形 192
第八章城市房屋拆遷 193
第一節(jié)立法例比較、歷史成因、立法沖突和改良 194
一、與中國(guó)香港、美國(guó)等立法例的比較 194
二、我國(guó)城市房屋拆遷法律制度的歷史成因 195
三、現(xiàn)行立法沖突和改良 197
第二節(jié)房屋拆遷權(quán)的法律性質(zhì)及特征 201
一、房屋拆遷權(quán)的法律性質(zhì) 201
二、房屋拆遷權(quán)的法律特征 205
第三節(jié)房屋拆遷法律關(guān)系 209
一、房屋拆遷法律關(guān)系概述 210
二、拆遷行政法律關(guān)系 214
三、拆遷民事法律關(guān)系 228
第四節(jié)房屋拆遷權(quán)的濫用與預(yù)防 233
一、房屋拆遷權(quán)實(shí)體合法的唯一標(biāo)準(zhǔn)——社會(huì)公共利益 234
二、房屋拆遷權(quán)合法的程序要件——程序救濟(jì)途徑 241
第五節(jié)房屋拆遷的安置與補(bǔ)償 244
一、拆遷安置 245
二、拆遷補(bǔ)償 253
三、房屋拆遷估價(jià) 257
四、安置補(bǔ)償對(duì)他項(xiàng)權(quán)利的保護(hù) 266
五、拆遷項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓和房屋拆遷的稅收 269
第六節(jié)我國(guó)房屋拆遷資金的監(jiān)管機(jī)制 270
一、必要性以及現(xiàn)行立法 270
二、實(shí)踐中的做法 27l
第九章項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 274
一、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的概念以及基本程序 274
二、受讓人的主體資格 275
三、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)要件 275
四、項(xiàng)目債務(wù)的附隨 276
五、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán) 279
六、工程質(zhì)量責(zé)任的附隨轉(zhuǎn)移 281
七、抵押權(quán)的附隨轉(zhuǎn)移 282
八、已售商品房的交付責(zé)任 282
九、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的相關(guān)稅費(fèi) 284
第十章房地產(chǎn)合作開發(fā) 289
第一節(jié)合作開發(fā)的法律屬性 289
第二節(jié)合作開發(fā)的法律關(guān)系 29l
一、合作開發(fā)的主體資格 291
二、合作開發(fā)的土地使用權(quán) 293
三、有關(guān)共同經(jīng)營(yíng)和共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的爭(zhēng)論 294
第三節(jié)5號(hào)司法解釋確立的幾項(xiàng)處理實(shí)務(wù)問題的原則 296
一、投資數(shù)額超過約定的處理原則 296
二、房屋實(shí)際建筑面積減少的處理原則 300
三、房屋實(shí)際建筑面積增加的處理原則 301
四、違章建筑的處理原則 303
第四節(jié)擬定合作開發(fā)合同應(yīng)注意的問題 305
一、供地和出資 305
二、房屋預(yù)售款不得充抵投資參與利潤(rùn)分配 307
三、合理設(shè)定利益分配方式，注意轉(zhuǎn)性合同的法律效力 308
四、明確約定債務(wù)承擔(dān)責(zé)任 311
五、合理分配項(xiàng)目管理權(quán) 314
六、避免保底收取固定貨幣 314
七、明確、具體地約定違約責(zé)任條款 315
第五節(jié)行政管理與民事立法的協(xié)調(diào) 316
一、行政管理應(yīng)正面肯定和承認(rèn)合作開發(fā)的合法性，進(jìn)行積極疏導(dǎo) 316
二、建立健全出資人利益保護(hù)機(jī)制 317
第十一章房地產(chǎn)融資 319
第一節(jié)股權(quán)融資 319
一、長(zhǎng)期性股權(quán)融資 320
二、階段性股權(quán)融資 321
三、股權(quán)收購(gòu)和股權(quán)兼并對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的不同影響 323
四、股權(quán)融資的稅務(wù)方案安排 325
五、股權(quán)重組的生效條件 329
六、辦理工商變更手續(xù)的法律責(zé)任 330
七、律師在房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資中的作用 330
第二節(jié)房地產(chǎn)信托 331
一、融資優(yōu)勢(shì) 331
二、集合資金信托及其主要特點(diǎn) 333
三、法律規(guī)避及解決方案 335
四、信托計(jì)劃主要內(nèi)容 338
第三節(jié)賣方信貸 339
一、由來 339
二、基本操作方式 340
三、三大優(yōu)勢(shì) 341
第四節(jié)委托貸款 342
一、一般問題 342
二、一般程序 343
三、委托貸款的催收和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān) 343
附錄：主要參考文獻(xiàn) 344