土地增值稅清算全流程操作實(shí)務(wù)與案例（第二版）

目 錄

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第1章 　土地增值稅基本政策規(guī)定　
1.1　土地增值稅基本要素政策　
問(wèn)題1-1-1 　 土地增值稅的納稅義務(wù)人、征稅對(duì)象及納稅義務(wù)如何確定？　
問(wèn)題1-1-2 　 納稅人轉(zhuǎn)讓集體土地是否繳納土地增值稅？　
問(wèn)題1-1-3 　 未辦理土地使用權(quán)證而轉(zhuǎn)讓土地的行為如何確定納稅義務(wù)？　
問(wèn)題1-1-4 　 土地增值稅政策中的“贈(zèng)與”行為包括哪些具體情形？　
問(wèn)題1-1-5 　 確定土地增值稅收入的基本原則有哪些？　
問(wèn)題1-1-6 　 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目有哪些？　
問(wèn)題1-1-7 　 土地增值稅的稅率如何確定？　
問(wèn)題1-1-8 　 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何填寫(xiě)土地增值稅納稅申報(bào)表？
1.2　土地增值稅征免政策　
問(wèn)題1-2-1 　 哪些情形下可以免征土地增值稅？　
問(wèn)題1-2-2 　 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)如何劃分？　
問(wèn)題1-2-3 　 企業(yè)的哪些行為要視同銷(xiāo)售繳納土地增值稅？　
問(wèn)題1-2-4 　 企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)是否征收土地增值稅？　
問(wèn)題1-2-5 　 在棚戶區(qū)改造中轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房的如何免征土地增值稅？　
問(wèn)題1-2-6 　 企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源的如何免征土地增值稅？　
問(wèn)題1-2-7 　 合作建房轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的是否征收土地增值稅？　
問(wèn)題1-2-8 　 對(duì)整體改制前的企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)是否征收土地增值稅？　
問(wèn)題1-2-9 　 改制重組后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，“取得土地使用權(quán)所支付的金額”如何扣除？　
問(wèn)題1-2-10 　 企業(yè)合并時(shí)轉(zhuǎn)移、變更房地產(chǎn)是否繳納土地增值稅？　
問(wèn)題1-2-11 　 企業(yè)分設(shè)時(shí)轉(zhuǎn)移、變更房地產(chǎn)是否繳納土地增值稅？　
問(wèn)題1-2-12 　 單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資是否繳納土地增值稅？　
問(wèn)題1-2-13 　 納稅人以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為是否繳納土地增值稅？　
問(wèn)題1-2-14 　 納稅人與關(guān)聯(lián)方之間的交易如何處理？　
1.3　土地增值稅預(yù)征政策　
問(wèn)題1-3-1 　 在什么情況下可以預(yù)征土地增值稅？　
問(wèn)題1-3-2 　 預(yù)征土地增值稅的收入如何確定？　
問(wèn)題1-3-3 　 預(yù)征土地增值稅是否包括非直接銷(xiāo)售（視同銷(xiāo)售）收入？　
問(wèn)題1-3-4 　 如何確定土地增值稅預(yù)征率？　
問(wèn)題1-3-5 　 如何確定預(yù)征土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)？　
問(wèn)題1-3-6 　 不預(yù)征土地增值稅的情形有哪些？　
問(wèn)題1-3-7 　 未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的是否加收滯納金？　
問(wèn)題1-3-8 　 如何填寫(xiě)土地增值稅預(yù)征納稅申報(bào)表？　
1.4　土地增值稅核定征收政策　
問(wèn)題1-4-1 　 在什么情形下可以核定征收土地增值稅？　
問(wèn)題1-4-2 　 核定征收土地增值稅的流程是如何確定的？　
問(wèn)題1-4-3 　 如何確定核定征收的收入？　
問(wèn)題1-4-4 　 如何確定核定征收的扣除項(xiàng)目金額？　
問(wèn)題1-4-5 　 如何確定核定征收率？　
1.5　土地增值稅稅收征管及稅務(wù)審核政策　
問(wèn)題1-5-1 　 如何進(jìn)行項(xiàng)目的日常管理（管理跟蹤過(guò)程中獲取的資料）？　
問(wèn)題1-5-2 　 稅務(wù)機(jī)關(guān)是否可以購(gòu)買(mǎi)清算審核服務(wù)？　
問(wèn)題1-5-3 　 稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核方式包括哪些形式？　
問(wèn)題1-5-4 　 如何處理稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核與稅務(wù)稽查的協(xié)調(diào)問(wèn)題？　
1.6　土地增值稅清算鑒證基本規(guī)定　
問(wèn)題1-6-1 　 納稅人是否可以委托稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行清算？　
問(wèn)題1-6-2 　 清算中的法律責(zé)任如何確定？　
問(wèn)題1-6-3 　 土地增值稅清算鑒證的鑒證對(duì)象包括哪些資料？
問(wèn)題1-6-4 　 稅務(wù)師事務(wù)所開(kāi)展鑒證業(yè)務(wù)時(shí)鑒證人應(yīng)當(dāng)要求委托人如實(shí)提供哪些資料？　
問(wèn)題1-6-5 　 土地增值稅清算鑒證時(shí)相關(guān)證據(jù)業(yè)務(wù)處理的基本原則是什么？　
問(wèn)題1-6-6 　 鑒證人在審核鑒證過(guò)程中可以終止鑒證的情形有哪些？　
附　錄　
附錄1-1 　 土地增值稅納稅申報(bào)表（二）　
附錄1-2 　 土地增值稅納稅申報(bào)表（一）　
附錄1-3 　 土地增值稅納稅申報(bào)表（五）　
附錄1-4 　 土地增值稅納稅申報(bào)表（七）　
附錄1-5 　 土地增值稅項(xiàng)目登記表　
第2章 　土地增值稅清算之前期準(zhǔn)備工作　
2.1　清算前期鑒證審計(jì)業(yè)務(wù)操作流程　
問(wèn)題2-1-1 　 稅務(wù)師事務(wù)所接受委托時(shí)需要做哪些準(zhǔn)備工作？　
問(wèn)題2-1-2 　 如何判斷項(xiàng)目是否達(dá)到清算條件？　
問(wèn)題2-1-3 　 如何判斷項(xiàng)目“可要求進(jìn)行土地增值稅清算”？　
問(wèn)題2-1-4 　 如何確定清算單位？　
問(wèn)題2-1-5 　 如何取得清算通知書(shū)？　
問(wèn)題2-1-6 　 清算申報(bào)包括哪些資料？　
2.2　土地增值稅清算前期業(yè)務(wù)鑒證規(guī)定　
問(wèn)題2-2-1 　 鑒證人承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)具備哪些條件？　
問(wèn)題2-2-2 　 鑒證人在正式接受委托前應(yīng)當(dāng)了解企業(yè)（被鑒證人）的哪些情況？　
問(wèn)題2-2-3 　 鑒證人決定承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)后應(yīng)辦理什么手續(xù)？　
問(wèn)題2-2-4 　 鑒證人決定承接清算鑒證業(yè)務(wù)后在前期準(zhǔn)備中要關(guān)注哪些內(nèi)容？　
問(wèn)題2-2-5 　 土地增值稅清算鑒證時(shí)對(duì)相關(guān)證據(jù)業(yè)務(wù)的處理應(yīng)掌握哪些基本原則？　
問(wèn)題2-2-6 　 從事清算鑒證業(yè)務(wù)時(shí)要取得哪些證據(jù)？　
問(wèn)題2-2-7 　 稅務(wù)師事務(wù)所在開(kāi)展清算鑒證業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)充分關(guān)注哪些事項(xiàng)？　
問(wèn)題2-2-8 　 稅務(wù)師事務(wù)所在開(kāi)展清算鑒證業(yè)務(wù)時(shí)如何確定可售建筑面積？　
2.3　土地增值稅清算前期業(yè)務(wù)涉稅政策　
問(wèn)題2-3-1 　 什么是土地增值稅清算？　
問(wèn)題2-3-2 　 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的要具備哪些條件？　
問(wèn)題2-3-3 　 稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求進(jìn)行清算的條件有哪幾項(xiàng)？　
問(wèn)題2-3-4 　 企業(yè)應(yīng)在什么時(shí)間內(nèi)辦理應(yīng)進(jìn)行清算的手續(xù)？　
問(wèn)題2-3-5 　 企業(yè)應(yīng)在什么時(shí)間辦理可要求進(jìn)行清算的手續(xù)？　
問(wèn)題2-3-6 　 稅務(wù)機(jī)關(guān)在日常管理中發(fā)現(xiàn)可要求企業(yè)進(jìn)行清算的如何處理？　
問(wèn)題2-3-7 　 各地稅務(wù)機(jī)關(guān)如何確定土地增值稅的清算單位？　
問(wèn)題2-3-8 　 企業(yè)清算申報(bào)時(shí)應(yīng)提供哪些清算資料？　
問(wèn)題2-3-9 　 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總可售建筑面積如何確定？　
2.4　土地增值稅清算前期業(yè)務(wù)稅務(wù)審核政策　
問(wèn)題2-4-1 　 稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核清算資料時(shí)要注意哪些問(wèn)題？　
問(wèn)題2-4-2 　 稅務(wù)機(jī)關(guān)收到企業(yè)清算資料時(shí)如何處理？　
問(wèn)題2-4-3 　 企業(yè)未按規(guī)定提供相關(guān)資料的如何處理？　
問(wèn)題2-4-4 　 稅務(wù)機(jī)關(guān)如何對(duì)企業(yè)報(bào)送的清算申報(bào)資料進(jìn)行審核？審核時(shí)間是如何規(guī)定的？　
問(wèn)題2-4-5 　 稅務(wù)機(jī)關(guān)如何對(duì)清算單位的確定進(jìn)行審核？　
問(wèn)題2-4-6 　 稅務(wù)機(jī)關(guān)如何對(duì)不同類型房地產(chǎn)增值額、增值率的計(jì)算進(jìn)行審核？　
附 錄　涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書(shū)　
第3章 　土地增值稅清算之確定清算收入　
3.1　清算收入確定鑒證審計(jì)業(yè)務(wù)操作流程　
問(wèn)題3-1-1 　 如何確定清算收入？
問(wèn)題3-1-2 　 清算申報(bào)房地產(chǎn)的類型有哪些？　
問(wèn)題3-1-3 　 如何確定清算項(xiàng)目建筑面積？
問(wèn)題3-1-4 　 如何審核銷(xiāo)售（收入）合同？　
問(wèn)題3-1-5 　 房屋售價(jià)偏低的審計(jì)時(shí)如何處理？　
問(wèn)題3-1-6 　 如何審計(jì)確定視同銷(xiāo)售（非直接銷(xiāo)售）收入？　
問(wèn)題3-1-7 　 如何審計(jì)確定企業(yè)為促銷(xiāo)給予的價(jià)格折扣？　
問(wèn)題3-1-8 　 如何審計(jì)確定精裝修房屋收入？　
問(wèn)題3-1-9 　 如何審計(jì)確定“代收費(fèi)用”收入？　
問(wèn)題3-1-10 　 如何審計(jì)確認(rèn)土地增值稅計(jì)稅收入？　
問(wèn)題3-1-11 　 如何審計(jì)確定營(yíng)改增前、后應(yīng)稅收入？　
問(wèn)題3-1-12 　 如何以收款口徑核對(duì)計(jì)稅收入？　
3.2　清算收入鑒證規(guī)定　
問(wèn)題3-2-1 　 收入審核包括哪些基本程序和方法？　
問(wèn)題3-2-2 　 如何審核鑒證收入確認(rèn)的正確性？　
問(wèn)題3-2-3 　 如何審核鑒證非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入？　
問(wèn)題3-2-4 　 如何對(duì)售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行鑒證？　
問(wèn)題3-2-5 　 鑒證人開(kāi)展鑒證業(yè)務(wù)時(shí)，如何關(guān)注關(guān)聯(lián)交易、大額往來(lái)款？　
問(wèn)題3-2-6 　 納稅人隱瞞房地產(chǎn)成交價(jià)格終止鑒證后，鑒證人又另行受托鑒證的，房地產(chǎn)收入如何確認(rèn)？　
問(wèn)題3-2-7 　 運(yùn)用截止性測(cè)試確認(rèn)收入真實(shí)性和準(zhǔn)確性包括哪些內(nèi)容？　
3.3　土地增值稅清算收入確定涉稅業(yè)務(wù)相關(guān)政策　
問(wèn)題3-3-1 　 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)如何確定土地增值稅清算收入（收入的范圍）？　
問(wèn)題3-3-2 　 確認(rèn)清算收入時(shí)開(kāi)具發(fā)票與未開(kāi)具發(fā)票的如何處理？　
問(wèn)題3-3-3 　 銷(xiāo)售合同所載商品房面積與實(shí)際測(cè)量面積不一致的如何處理？
問(wèn)題3-3-4 　 企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利等各項(xiàng)非直接銷(xiāo)售的如何確定收入？　
問(wèn)題3-3-5 　 企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的如何處理？　
問(wèn)題3-3-6 　 企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯偏低包括哪些情形？　
問(wèn)題3-3-7 　 哪些情形下，企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格即使明顯偏低，也可視為有正當(dāng)理由？　
問(wèn)題3-3-8 　 企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由的如何處理？　
問(wèn)題3-3-9 　 項(xiàng)目跨越營(yíng)改增節(jié)點(diǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入如何計(jì)算？　
問(wèn)題3-3-10 　 關(guān)于收取的外幣收入如何折合人民幣？　
問(wèn)題3-3-11 　 售后返租涉及的利益讓渡如何確認(rèn)計(jì)稅收入？　
問(wèn)題3-3-12 　 企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的如何處理？　
問(wèn)題3-3-13 　 對(duì)企業(yè)按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用如何處理？　
問(wèn)題3-3-14 　 支付的代銷(xiāo)費(fèi)、包銷(xiāo)費(fèi)等費(fèi)用是否可以抵減清算收入？　
問(wèn)題3-3-15 　 向購(gòu)買(mǎi)方附贈(zèng)同一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的車(chē)庫(kù)（位）或其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如何處理？　
問(wèn)題3-3-16 　 讓渡無(wú)產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)（車(chē)位）、儲(chǔ)藏室等使用權(quán)如何確認(rèn)清算收入？　
3.4　土地增值稅清算收入確定業(yè)務(wù)的稅務(wù)審核方式　
問(wèn)題3-4-1 　 清算收入審核包括哪些內(nèi)容？　
問(wèn)題3-4-2 　 清算收入有哪些基本的審核方法和審核資料？　
問(wèn)題3-4-3 　 對(duì)非直接銷(xiāo)售房地產(chǎn)的收入有哪些基本的審核方法和原則？　
附　錄　
附錄3-1 　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)表 　
附錄3-2 　與收入相關(guān)的面積明細(xì)申報(bào)表 　
第4章 　土地增值稅清算之扣除項(xiàng)目金額的確定及審核　
4.1　鑒證審計(jì)之扣除項(xiàng)目分類　
……
4.2　鑒證審計(jì)之審核方式　
……
4.3　鑒證審計(jì)之不同清算項(xiàng)目扣除金額的分配　
……
4.4　鑒證審計(jì)之同一清算項(xiàng)目中的成本分配業(yè)務(wù)　
……
4.5　鑒證審計(jì)之扣除項(xiàng)目鑒證規(guī)定　
……
4.6　稅收政策之成本扣除項(xiàng)目的基本規(guī)定　
……
4.7　稅收政策之取得土地使用權(quán)支付成本扣除政策　
……
4.8　稅收政策之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本扣除政策　
……
4.9　稅收政策之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除政策　
……
4.10　稅收政策之與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除政策　
……
4.11　稅收政策之其他各項(xiàng)扣除規(guī)定　
……
4.12　稅收政策之清算扣除項(xiàng)目稅務(wù)審核
……
附　錄　
……
第5章 　土地增值稅清算之清算稅款計(jì)算及后續(xù)處理　
5.1　清算稅款計(jì)算與申報(bào)流程
……
5.2　土地增值稅清算鑒證政策　
……
5.3　土地增值稅清算及稅務(wù)機(jī)關(guān)審核政策　
……
5.4　土地增值稅清算后稅收政策　
……
5.5　土地增值稅清算綜合案例　
……
附錄　
……
第6章 　單獨(dú)出售土地、舊房及購(gòu)買(mǎi)在建工程再開(kāi)發(fā)的土地增值稅業(yè)務(wù)　
6.1　轉(zhuǎn)讓舊房業(yè)務(wù)　
……
6.2　轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)業(yè)務(wù)　
……
6.3　在建工程土地增值稅政策　
……
附　錄　
……
第7章 　土地增值稅清算檢查業(yè)務(wù)　
7.1　預(yù)征、核定征收檢查及相關(guān)延伸檢查　
……
7.2　涉及收入確定的檢查　
……
7.3　涉及成本費(fèi)用的檢查　
……