目 錄
第一章 不動產租賃概述
第一節(jié) 不動產租賃相關概念
一、不動產的概念
二、租賃的定義與分類
?。ㄒ唬┒x
（二）分類
三、不動產租賃種類
?。ㄒ唬┩恋厥褂脵嘧赓U
（二）住宅不動產租賃
?。ㄈ┺k公不動產租賃
?。ㄋ模┥虡I(yè)不動產租賃
（五）工業(yè)廠房不動產租賃
?。┸囄蛔赓U
第二節(jié) 不動產租賃行業(yè)現狀
一、租賃行業(yè)分析
（一）住宅租賃現狀
?。ǘ懽謽乾F狀
?。ㄈ┥虡I(yè)（購物中心）現狀
?。ㄋ模┕I(yè)廠房現狀
二、國央企可租賃不動產現狀
三、國央企不動產租賃入場交易現狀
第三節(jié) 不動產租賃政策法規(guī)
一、租賃相關政策法規(guī)
（一）《民法典》之租賃的一般規(guī)定
?。ǘ┓慨a租賃的特殊規(guī)定
(三)土地使用權出租的相關規(guī)定
二、國央企租賃進場交易的相關規(guī)定
（一）北京市
?。ǘ┖笔?
（三）廣州市
?。ㄋ模P州市
?。ㄎ澹┠暇┦?
（六）廈門市
第二章 國央企不動產租賃流程
第一節(jié) 不動產盤點及可研定位
第二節(jié) 租賃招商
一、經營模式分類
?。ㄒ唬┳灾鹘洜I模式
?。ǘ┖献鹘洜I模式
（三）委托租賃模式
二、租賃招商方式
?。ㄒ唬┙灰姿鶔炫品绞?
（二）招標定租方式
?。ㄈ└偁幮哉勁蟹绞?
第三節(jié) 資產運營
一、明確年度目標
二、強化溝通渠道
三、有效控制成本
四、提升服務品質
第四節(jié) 資產退出
一、資產轉讓退出
?。ㄒ唬┵Y產轉讓前期準備工作
?。ǘ蕚鋻炫扑栉募?
?。ㄈ┱綊炫齐A段
（四）掛牌期滿后續(xù)工作
二、股權轉讓退出
?。ㄒ唬┣捌跍蕚涔ぷ?
（二）正式掛牌階段
三、資產證券化退出
?。ㄒ唬┎粍赢a資產證券化主要類型
（二）各類型資產證券化適用范圍
?。ㄈ┎粍赢a資產證券的規(guī)模與定價因素
第三章 企業(yè)不動產清查盤點
第一節(jié) 對不動產清查盤點的認識
一、不動產清查盤點的必要性
?。ㄒ唬┎粍赢a清查盤點是不動產管理工作的基礎與前提
?。ǘ┎粍赢a清查盤點是及時掌握不動產利用現狀的重要手段
?。ㄈ┎粍赢a清查盤點是確保不動產資源充分有效利用的監(jiān)測渠道
（四）不動產清查盤點為存量不動產盤活提供重要的基礎信息
?。ㄎ澹┎粍赢a清查盤點為集團公司層面開展資本運作等經濟行為提供重要數據支撐
二、國央企不動產的特點
（一）不動產取得歷史悠久，存在大量的歷史遺留問題
?。ǘ└髌髽I(yè)不動產資產量大、分布較廣
?。ㄈ﹪肫蟛粍赢a權屬狀況復雜多樣
三、常規(guī)的清查盤點的方式和手段
（一）清查盤點的方式
?。ǘ┣宀楸P點的手段
第二節(jié) 不動產清查盤點的基本內容
一、不動產清查盤點的基本內容
?。ㄒ唬┎粍赢a的實物狀況
（二）不動產的權利狀況
?。ㄈ﹨^(qū)位條件
?。ㄋ模┲苓吺袌鰻顩r
（五）財務信息
二、常規(guī)的不動產盤活方式
?。ㄒ唬┎粍赢a出租或出售
（二）不動產作價出資（入股）
?。ㄈ┢髽I(yè)自行開發(fā)或合作開發(fā)
?。ㄋ模├貌粍赢a進行融資
（五）不動產征收談判
第三節(jié) 不動產清查盤點實操案例
一、項目概述
二、項目操作流程
三、調查表格的編制
第四章 不動產租賃的可行性研究
一、可行性研究的重要性與必要性
?。ㄒ唬┐_保決策的科學性和合理性
（二）確保項目的投資方案最優(yōu)
?。ㄈ┐_保項目得到有序實施
二、可行性研究的主要內容
（一）項目概況
?。ǘ╉椖块_發(fā)環(huán)境
?。ㄈ╉椖慷ㄎ?
（四）項目租賃方案
?。ㄎ澹┙Y論與建議
三、可行性研究的工作階段
四、可行性研究方案的編制
（一）可行性方案編制的一般步驟
?。ǘ┛尚行苑桨妇幹频臏蕚涔ぷ?
?。ㄈ┭芯颗c分析
五、自持物業(yè)可行性研究的財務評價
?。ㄒ唬┳猿治飿I(yè)不同階段財務評價要素
?。ǘ┳猿治飿I(yè)開發(fā)期的財務測算
（三）自持物業(yè)租賃運營的財務測算
?。ㄋ模┎粍赢a開發(fā)項目財務評價指標
第五章 租賃進場交易
一、租賃進場交易總則
二、租賃進場交易操作流程
?。ㄒ唬┳赓U進場準備工作
?。ǘ┳赓U進場過程操作細則
?。ㄈ┳赓U進場交易后工作
第六章 不動產租賃的運營管理
第一節(jié) 運營方案策劃
一、項目市場調研
二、明確市場定位
（一）概念
?。ǘ┠康?
?。ㄈ┰瓌t
三、制定招租方案
?。ㄒ唬┐_定租金標準
?。ǘ┲贫▋?yōu)惠政策
（三）租賃收益測算
?。ㄋ模┱凶獠牧蠝蕚?
四、完善招租資源
第二節(jié) 品牌推廣與市場營銷
一、品牌推廣與市場營銷的概念
（一）品牌推廣
?。ǘ┦袌鰻I銷
二、品牌推廣與市場營銷的關鍵
（一）形成品牌競爭優(yōu)勢
?。ǘ┘由钇放朴绊懥Χ?
?。ㄈ╈`感與策略的結合
第三節(jié) 不動產物業(yè)運營管理
一、客戶管理
?。ㄒ唬┕芾砟繕?
?。ǘ┛蛻粲糜」芾?
（三）客戶訪談管理
?。ㄋ模┛头顒庸芾?
?。ㄎ澹┛蛻敉对V與危機公關
二、資金管理
（一）預算管理
?。ǘ┏杀竟芾?
三、租金管理
?。ㄒ唬┳饨鸫呃U流程
?。ǘ┩俗夤芾?
四、物業(yè)管理工作監(jiān)督
?。ㄒ唬┻\營管理
?。ǘ┪飿I(yè)日常巡檢
（三）二次裝修管理
五、品質管理
?。ㄒ唬┢焚|管理目標
?。ǘM意度調查
六、應急預案管理
?。ㄒ唬┩话l(fā)事件類型
?。ǘ表憫?
第七章 重大租賃項目承租人盡職調查
第一節(jié) 租賃項目盡職調查準備工作
一、盡職調查的組織
二、盡職調查的方法
?。ㄒ唬┯蓸说墓九浜险{查
（二）向登記機關查詢
三、不動產租賃項目盡職調查要求
?。ㄒ唬┳⒅噩F場調研
（二）注重財務分析
?。ㄈ┳⒅赝獠空{查
?。ㄋ模┳⒅卣餍畔到y(tǒng)核查
?。ㄎ澹┳⒅厥占Y料
第二節(jié) 租賃項目盡職調查內容
一、承租人基本情況調查
?。ㄒ唬┥虡I(yè)模式調查
?。ǘ┬袠I(yè)研究
（三）公司產品考察
?。ㄋ模╆P鍵資源調查
（五）業(yè)務流程調查
?。┦找媲闆r調查
?。ㄆ撸┌l(fā)展趨勢調查
二、承租人財務狀況調查
?。ㄒ唬﹥炔靠刂啤拔逡亍闭{查
?。ǘ┴攧诊L險調查
第三節(jié) 租賃項目風險分析
一、租賃項目信用風險的分析
二、租賃項目市場風險的分析
三、租賃項目經濟效益的分析
四、盡職調查報告
第八章 不動產租賃涉及的稅費及賬務處理
一、企業(yè)開發(fā)產品轉為自持物業(yè)涉稅討論
?。ㄒ唬┰鲋刀悾ú焕U納）
?。ǘ┩恋卦鲋刀悾ú焕U納）
（三）企業(yè)所得稅（繳納）
?。ㄋ模┓慨a稅（涉及出租的繳納）
?。ㄎ澹┏擎?zhèn)土地使用稅（繳納）
（六）契稅（不繳納）
二、企業(yè)自持物業(yè)運營租賃涉稅
?。ㄒ唬┰鲋刀?
（二）附加稅
（三）房產稅
?。ㄋ模┏擎?zhèn)土地使用稅
?。ㄎ澹┯』ǘ?
（六）企業(yè)所得稅
三、企業(yè)自持物業(yè)租賃的賬務處理
?。ㄒ唬┯勺杂梅康禺a或存貨轉入投資性房地產（成本模式）時
（二）一次性收到房屋租金時
?。ㄈ┤绻课菟诘嘏c機構所在地不在同一縣（市），需在房屋所在地預繳增值稅
?。ㄋ模┤绻课菟诘嘏c機構所在地在同一縣（市），直接就不動產出租進行納稅申報
（五）租金非一次性預收，按合同約定收取時
?。┌闯鲎馄陂g分期結轉成本（公允價值模式不計提）
?。ㄆ撸┓慨a稅會計分錄（計提+繳納）
（八）印花稅會計分錄（計提+繳納）
?。ň牛┏墙ǘ惣案郊訒嫹咒洠ㄓ嬏?繳納）
第九章 不動產租賃過程中的風險防控
一、不動產租賃的風險分析
（一）租賃標的風險
?。ǘ┳赓U合同風險
?。ㄈ┏凶馊孙L險
（四）內部管理風險
二、不動產租賃的風險控制
?。ㄒ唬┙L險識別與防控體系
（二）完善合同文本和審核流程
?。ㄈ┘訌妰炔抗芾?
第十章 老舊物業(yè)更新改造探討
第一節(jié) 開展城市更新發(fā)展歷程
一、城市更新發(fā)展歷程
?。ㄒ唬┏鞘懈?.0：“推倒式”清空再重建
（二）城市更新2.0：追求規(guī)模效應與高速建設
?。ㄈ┏鞘懈?.0：從“量變”到“質變”
?。ㄋ模┏鞘懈?.0：智慧、高效、可持續(xù)
二、城市更新4.0特征
三、中央及地方政府城市更新政策
?。ㄒ唬┲醒胝嚓P城市更新政策
?。ǘ┲槿菂^(qū)域城市更新政策
?。ㄈ╅L三角區(qū)域城市更新政策
?。ㄋ模┍本┦谐鞘懈抡?
第二節(jié) 城市更新具體操作思路
一、更新前期方案設計相關問題
（一）項目形象與價值提升
?。ǘ┰O計周期
?。ㄈ┰O計概算
（四）功能調整
?。ㄎ澹┰O計理念
二、城市更新面臨的核心問題
（一）園區(qū)類項目
?。ǘ﹩误w建筑更新改造核心問題
三、城市更新改造實施
（一）城市更新改造實施路徑
?。ǘ┏鞘懈赂脑鞂嵤┠Ｊ?
?。ㄈ└赂脑旖洕治?
四、城市更新機遇
第三節(jié) 案例借鑒
一、單體建筑更新改造案例
二、園區(qū)改造案例
附錄1 不動產租賃相關問題解答
附錄2 房屋出租信息披露申請書
一、出租方承諾
二、出租方及出租房屋簡況
三、出租條件與承租方資格條件
四、信息披露公告期及遴選活動安排
附錄3 房屋承租申請書
附錄4 房屋租賃合同
鄂公網安備 42010302001612號 