物業(yè)管理維權執(zhí)法一本通：業(yè)委會、物管會、居委會、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主物業(yè)法律實務

目　錄
第一篇　基礎知識：以案釋法
1.物業(yè)服務企業(yè)限制業(yè)主知情權怎么辦？
2.小區(qū)業(yè)主籌備業(yè)主大會遇阻怎么辦？
3.業(yè)主大會議事規(guī)則限制小區(qū)業(yè)主行使權利怎么辦？
4.業(yè)主委員會履職遇阻怎么辦？
5.業(yè)主委員會委員候選人不符合法律規(guī)定怎么辦？
6.業(yè)主委員會備案遇阻怎么辦？
7.業(yè)主委員會未按規(guī)定履職侵害業(yè)主權益怎么辦？
8.業(yè)主對是否成立物業(yè)管理委員會存在爭議怎么辦？
9.業(yè)主對物業(yè)管理委員會的組建存在爭議怎么辦？
10.對物業(yè)管理委員會的備案和刻制印章產(chǎn)生爭議怎么辦？
11.物業(yè)管理委員會議事規(guī)則不符合要求怎么辦？
12.未選舉業(yè)主委員會的情況下，業(yè)主認為居民委員會無權代為召開業(yè)主大會怎么辦？
13.物業(yè)服務期限屆滿，業(yè)主委員會未通知物業(yè)服務企業(yè)是否續(xù)聘怎么辦？
14.小區(qū)無人管理又遇突發(fā)應急事件怎么辦？
15.樓頂設置的廣告牌影響業(yè)主安全怎么辦？
16.物業(yè)服務企業(yè)不履行報告義務怎么辦？
17.業(yè)主拒絕繳納專項維修資金怎么辦？
18.業(yè)主主張前期物業(yè)服務合同未經(jīng)業(yè)主同意應無效怎么辦？
19.小區(qū)業(yè)主不履行臨時管理規(guī)約怎么辦？
20.業(yè)主不承認物業(yè)管理區(qū)域的劃分怎么辦？
第二篇　執(zhí)法難題：路徑指引
21.小區(qū)內(nèi)私裝地鎖怎么辦？
——“督、訪、管、罰、查、防”
22.小區(qū)有大量“僵尸車”怎么辦？
——“四分、四訴、四查”
23.小區(qū)內(nèi)地下空間使用混亂怎么辦？
——“三聚焦、管盯罰”
24.小區(qū)內(nèi)個體工商戶傾倒污物影響環(huán)境衛(wèi)生怎么辦？
——“三環(huán)節(jié)”
25.被舉報的違法建設主體找不到影響查處效率怎么辦？
——“三精準”
26.前期物業(yè)服務合同終止后物業(yè)服務企業(yè)拒不移交物業(yè)管理所需資料怎么辦？
——“協(xié)商、投訴、起訴”三部曲
27.物業(yè)服務企業(yè)應對小區(qū)違章建筑怎么辦？
——“三要素”
28.物業(yè)服務企業(yè)因垃圾未按要求分類收到《責令限期改正通知書》后怎么辦？
——“雙全面”
29.小區(qū)內(nèi)違法出租房屋問題嚴重怎么辦？
——“網(wǎng)格預警、重點切入、精準治理”
30.業(yè)主裝修過程中非法傾倒建筑垃圾怎么辦？
——“四點”法
31.小區(qū)內(nèi)違章建筑屢禁不止怎么辦？
——“早、力、嚴、強”
32.物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途怎么辦？
——“五明確”
33.物業(yè)服務企業(yè)擅自在小區(qū)兒童活動場地辦收費游樂場怎么辦？
——“雙訴”
34.小區(qū)業(yè)主私拉電線危害安全怎么辦？
——“城管查秩序、公安嚴追究、消防除隱患、屬地強監(jiān)管”
35.業(yè)主擅自將住宅陽臺改為衛(wèi)生間怎么辦？
——“報告、處罰裝修人、處罰裝飾裝修企業(yè)、整改問題”
36.小區(qū)內(nèi)多家餐飲店違規(guī)排放油煙怎么辦？
——“三到位”
37.物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主拆除承重墻制止不力且不向行政主管部門報告怎么辦？
——“投訴、舉報、起訴”
38.小區(qū)內(nèi)超市開業(yè)宣傳、“廣場舞”、夜間施工噪聲嚴重怎么辦？
——“三聚焦、三到位”
39.業(yè)主把小區(qū)綠地變菜園怎么辦？
——“報告、查處、起訴”三步驟
40.物業(yè)服務企業(yè)管不住小區(qū)內(nèi)無照經(jīng)營怎么辦？
——“兩查兩及時”
41.高峰時段業(yè)主違規(guī)攜犬乘電梯怎么辦？
——“定性、履責、處罰”三環(huán)節(jié)
42.小區(qū)物業(yè)遇上審判機關調(diào)查取證怎么辦？
——“明性質(zhì)，知后果，依法行”
43.業(yè)主從五樓私拉電纜給樓下電動三輪車充電怎么辦？
——“四及時”
44.物業(yè)服務企業(yè)擅自利用小區(qū)共用部位進行經(jīng)營怎么辦？
——“三措施”
45.業(yè)主擅自拆改再生水管線不聽勸怎么辦？
——“報告、查處促整改”和“訴訟維權”
46.物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途怎么辦？
——“投訴舉報、查處促改”
47.物業(yè)服務企業(yè)不公示小區(qū)車位出售、出租等信息怎么辦？
——“提出異議、投訴舉報、查處促改”
48.業(yè)主堆放雜物占用小區(qū)消防通道怎么辦？
——“報告、查處”促整改
49.業(yè)主堵塞小區(qū)車庫入口怎么辦？
——“報告、查處+處罰”促改正
50.業(yè)主侵占樓內(nèi)通道安裝防盜門怎么辦？
——“訴訟維權”
51.被解聘物業(yè)服務企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域怎么辦？
——“雙策略”
52.本小區(qū)車位緊張卻向小區(qū)外人員出租車位怎么辦？
——“強勢協(xié)商、處罰促改”
53.物業(yè)服務企業(yè)未建立、保存相關檔案和資料怎么辦？
——“闡明依據(jù)重協(xié)商、舉報處罰促整改”
54.物業(yè)服務企業(yè)擅自停止服務業(yè)主委員會怎么辦？
——“懇切談、法院裁”
55.頂層業(yè)主私建閣樓，拒不配合城管執(zhí)法怎么辦？
——“行刑銜接”
56.鄰居安裝攝像頭監(jiān)控樓道侵犯其他業(yè)主隱私怎么辦？
——“協(xié)商解決、留存證據(jù)、調(diào)解訴訟”
57.物業(yè)服務企業(yè)擅自處分小區(qū)公共區(qū)域廣告收益怎么辦？
——“明法理、懇切談、法院裁”
58.物業(yè)服務企業(yè)擅自挖掘道路損害業(yè)主共同利益怎么辦？
——“執(zhí)法促改”
59.物業(yè)服務企業(yè)將全部物業(yè)管理委托給他人怎么辦？
——“罰裁并行”
60.物業(yè)服務企業(yè)拒絕退還預收的物業(yè)費怎么辦？
——“懇切談、提異議、法院裁”
第三篇　規(guī)范服務：實務參考
61.業(yè)主違規(guī)裝修，物業(yè)服務企業(yè)怎么辦？
62.產(chǎn)權證上登記的業(yè)主主張“借名買房”拒交物業(yè)費怎么辦？
63.物業(yè)服務合同表述有瑕疵，業(yè)主拒繳物業(yè)費怎么辦？
64.業(yè)主委員會占據(jù)地下人防車庫怎么辦？
65.業(yè)主委員會要求提前解除物業(yè)服務合同怎么辦？
66.業(yè)主在小區(qū)內(nèi)被第三人打傷怎么辦？
67.業(yè)主認為物業(yè)費超過訴訟時效怎么辦？
68.下水道堵塞，物業(yè)服務企業(yè)怎么辦？
69.業(yè)主認為小區(qū)采取的固定停車位管理方式不合理怎么辦？
70.業(yè)主以房屋出租為由拒繳物業(yè)費怎么辦？
71.業(yè)主以房子未過戶為由拒繳物業(yè)費怎么辦？
72.物業(yè)費漲價，業(yè)主拒絕繳納怎么辦？
73.業(yè)主要求物業(yè)服務企業(yè)啟用專項維修資金修房怎么辦？
74.業(yè)主認為物業(yè)服務企業(yè)擅自清理其物品怎么辦？
75.物業(yè)服務合同終止，原物業(yè)服務企業(yè)不退出怎么辦？
76.業(yè)主在小區(qū)內(nèi)被車撞傷怎么辦？
77.業(yè)主拒絕繳納分攤費用怎么辦？
78.業(yè)主不認可物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務怎么辦？
79.首層用戶要求免除電梯費怎么辦？
80.物業(yè)服務企業(yè)轉(zhuǎn)包保潔服務致業(yè)主受傷怎么辦？
第四篇　業(yè)主維權：法律指南
81.街道辦事處因“建筑總面積”未過半不予備案怎么辦？
82.物業(yè)服務企業(yè)不返還小區(qū)公益收入怎么辦？
83.業(yè)主因高空墜物致害怎么辦？
84.業(yè)主被高空墜物砸傷，無法確定侵權人怎么辦？
85.樓上下水道堵塞漏水至樓下，造成樓下業(yè)主財產(chǎn)損失怎么辦？
86.業(yè)主車輛被業(yè)主共有物砸毀怎么辦？
87.業(yè)主因物業(yè)服務不到位要求減免物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)不同意怎么辦？
88.業(yè)主侵害業(yè)委會委員的名譽權怎么辦？
89.物業(yè)服務企業(yè)要求業(yè)主繳納已過訴訟時效的物業(yè)費怎么辦？
90.業(yè)委會不同意物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)履行合同怎么辦？
91.業(yè)主擅自占用他人專有部分怎么辦？
92.物業(yè)服務企業(yè)認為業(yè)委會的言論侵害其名譽權怎么辦？
93.物業(yè)服務企業(yè)雇傭的勞務派遣員工毆打業(yè)主怎么辦？
94.物業(yè)管理費用收支賬目不公示怎么辦？
95.小區(qū)內(nèi)的公益收入歸屬有爭議怎么辦？
96.噴淋系統(tǒng)故障影響滅火，業(yè)主車輛因此受損怎么辦？
97.業(yè)主不能行使知情權怎么辦？
98.業(yè)主要求撤銷業(yè)主大會決議怎么辦？
99.小區(qū)內(nèi)的健身器材致人傷害怎么辦？
100.物業(yè)服務企業(yè)認為業(yè)主委員會不具有訴訟主體資格怎么辦？
第五篇　常用文書：實操范式
北京市前期物業(yè)服務合同
北京市物業(yè)服務合同
關于印發(fā)《北京市住宅區(qū)管理規(guī)約》、《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》、《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議召開方案》和《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議籌備組工作報告》制定規(guī)范和示范文本的通知
　　北京市住宅區(qū)管理規(guī)約制定規(guī)范
　　北京市住宅區(qū)管理規(guī)約
　　北京市住宅區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則制定規(guī)范
　　北京市住宅區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則
　　北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議召開方案制定規(guī)范
　　北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議召開方案
　　北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議籌備組工作報告撰寫
　　　規(guī)范
　　北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議籌備組工作報告
關于印發(fā)《業(yè)主委員會備案單》《印章刻制證明》《物業(yè)管理區(qū)域變更申請書及確認書》的通知
　　業(yè)主委員會備案單
　　備案事項變更單
　　印章刻制證明
　　北京市住宅區(qū)物業(yè)管理區(qū)域變更申請書（分立）
　　北京市住宅區(qū)物業(yè)管理區(qū)域變更申請書（合并）
　　物業(yè)管理區(qū)域變更確認書
北京市住宅區(qū)臨時管理規(guī)約制定規(guī)范
　　北京市住宅區(qū)臨時管理規(guī)約
中國物業(yè)管理協(xié)會關于印發(fā)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》（試行）的通知
附　錄　物業(yè)管理常用法律法規(guī)
1.中華人民共和國民法典與相關法律對照（節(jié)選）
2.物業(yè)管理條例
3.業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則
4.物業(yè)承接查驗辦法
5.物業(yè)服務收費管理辦法
6.住宅專項維修資金管理辦法
7.住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法
8.最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋
9.最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋
10.北京市物業(yè)管理條例
11.上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定
后　記