房地產(chǎn)企業(yè)增值稅疑難問題精解：實(shí)務(wù)操作 會計處理 案例分析

第1章　新老項目判斷與計稅方式選擇
【本章導(dǎo)讀】
問題1-1?房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目如何判斷新老項目？
問題1-2?房地產(chǎn)項目發(fā)生在營改增試點(diǎn)前后的，應(yīng)如何界定新老項目？
問題1-3?房地產(chǎn)項目用于轉(zhuǎn)讓或出租的，應(yīng)如何界定新老項目？
問題1-4?建筑工程項目和房地產(chǎn)項目的新老項目標(biāo)準(zhǔn)是一回事兒嗎？
問題1-5?房地產(chǎn)企業(yè)如何劃分一般納稅人和小規(guī)模納稅人？
問題1-6?如果房地產(chǎn)企業(yè)超過一般納稅人認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，卻沒有辦理一般納稅人登記，會產(chǎn)生怎樣的法律后果？
問題1-7?房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人在什么情況下將被納入輔導(dǎo)期管理？
問題1-8?房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人被納入輔導(dǎo)期管理后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將采取哪些具體措施進(jìn)行管理？
問題1-9?房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人被納入輔導(dǎo)期管理期間，該如何進(jìn)行會計核算？
問題1-10?如何把握房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的適用范圍？
問題1-11?房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)的銷售額在一般計稅方法下該如何確定？
問題1-12?房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)適用怎樣的增值稅稅率或征收率？
問題1-13?如果房地產(chǎn)企業(yè)存在提供物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營范圍，物業(yè)管理收取的自來水水費(fèi)適用怎樣的稅率？
問題1-14?根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人開發(fā)的新項目應(yīng)適用一般計稅方法，而老項目可以選擇簡易計稅方法，那么影響計稅方法選擇的因素有哪些？
問題1-15?房地產(chǎn)企業(yè)存在哪些與新老項目有關(guān)的注意事項？
【案例分享】
房地產(chǎn)新老項目的界定及不同計稅方式處理的比較
【知識鏈接】
關(guān)于納稅信用等級A、B、M、C、D級增值稅一般納稅人取消認(rèn)證有關(guān)操作的公告
第2章　房產(chǎn)預(yù)售與預(yù)申報
【本章導(dǎo)讀】
問題2-1?預(yù)售款的定義是什么？范圍包括哪些？
問題2-2?取得商品房預(yù)售的條件是什么？
問題2-3?收到預(yù)收款時納稅義務(wù)是否發(fā)生？與原營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定有何區(qū)別？
問題2-4?預(yù)收款按照3%預(yù)征稅款的政策出臺背景是什么？
問題2-5?采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目有哪些政策規(guī)定？
問題2-6?預(yù)收款收取時為什么還需要開具發(fā)票？
問題2-7?預(yù)收款發(fā)票開具有什么特殊規(guī)定？
問題2-8?不征稅發(fā)票開具的具體要求有哪些？
問題2-9?注冊地與經(jīng)營地不一致是否需要辦理異地預(yù)繳申報？
問題2-10?預(yù)售階段的稅收應(yīng)如何管理？
【案例分享】
光輝房地產(chǎn)開發(fā)公司四項業(yè)務(wù)預(yù)收款的財稅處理
【知識鏈接】
定金、訂金、意向金、誠意金的區(qū)別
第3章　銷項稅額的確認(rèn)
【本章導(dǎo)讀】
問題3-1?一般納稅人扣除土地價款后計算銷售額的含義是什么？是否需要差額納稅？
問題3-2?扣除土地價款后計算銷售額的納稅人適用范圍是什么？
問題3-3?允許扣除的土地價款范圍是什么？差額扣除部分是否包含契稅和行政事業(yè)性收費(fèi)等費(fèi)用？
問題3-4?允許扣除的土地價款的憑證（票據(jù)形式）是什么？未取得政府部門開具的土地價款票據(jù)，能否從當(dāng)期的銷售額中扣除？
問題3-5?當(dāng)期允許扣除的土地價款如何計算？房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積能否將用于出租、自用的物業(yè)面積剔除？
問題3-6?項目后期發(fā)生的補(bǔ)繳土地出讓金，是在剩余未售物業(yè)面積中平均抵減，還是可以對以前的進(jìn)行一次性調(diào)整（即是否可用“累計應(yīng)抵-累計已抵”作為本期數(shù)）？
問題3-7?如果存在土地返還款，企業(yè)實(shí)際需要支付的土地價款可能小于土地出讓合同列明的土地價款，該種情況下可以扣除的土地價款的范圍是不是只包含企業(yè)直接支付的土地價款？
問題3-8?房地產(chǎn)企業(yè)多項目滾動開發(fā)，新拿地支付的土地出讓金是否能夠從其他正在銷售的項目的銷售額中抵減？
問題3-9?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取“舊城改造”方式開發(fā)房地產(chǎn)項目如何計算繳納增值稅？能否扣除拆遷戶的補(bǔ)償款？
問題3-10?扣除土地價款計算銷售額在會計上如何處理？
問題3-11?扣除土地價款計算銷售額應(yīng)當(dāng)填報哪些申報表？
問題3-12?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除土地價款時的臺賬管理有什么要求？
問題3-13?房地產(chǎn)企業(yè)有無混合銷售業(yè)務(wù)？混合銷售如何確定？
問題3-14?房地產(chǎn)企業(yè)賣房送裝修、送家電是否屬于增值稅上的混合銷售？是否需要視同銷售繳納增值稅？
問題3-15?兼營業(yè)務(wù)銷售額如何確定？應(yīng)注意什么問題？
問題3-16?銷售折扣銷售額如何確定？
問題3-17?“買一贈一”促銷銷售額如何確定？
問題3-18?視同銷售的情形有哪些？
問題3-19?價格不具有合理性時銷售額如何確定？
問題3-20?融資租賃和融資性售后回租業(yè)務(wù)的銷售額如何確定？
問題3-21?融資租賃和融資性售后回租業(yè)務(wù)也是差額納稅嗎？小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有無按差額納稅的情況？個人轉(zhuǎn)讓其購買的不動產(chǎn)如何計算繳納增值稅？
問題3-22?不動產(chǎn)經(jīng)營租賃的銷售額如何確定？
【案例分享】
扣除土地價款銷售額與增值稅的計算及會計處理
【知識鏈接】
這10項稅收臺賬你建立了嗎？
第4章　進(jìn)項稅額抵扣
【本章導(dǎo)讀】
問題4-1?進(jìn)項稅額抵扣的相關(guān)規(guī)定有哪些？
問題4-2?購入的免稅農(nóng)產(chǎn)品如何抵扣進(jìn)項稅額？
問題4-3?不動產(chǎn)進(jìn)項稅額如何抵扣？
問題4-4?哪些進(jìn)項稅額不得抵扣？
問題4-5?如何理解進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出？
問題4-6?固定資產(chǎn)改變用途后進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出如何計算？
問題4-7?哪些特殊抵扣憑證允許抵扣進(jìn)項稅額？
問題4-8?分期開發(fā)項目進(jìn)項稅額如何抵扣？
問題4-9?增值稅進(jìn)項稅額在什么時候抵扣？
問題4-10?增值稅留抵稅款除了留待下期抵扣還有哪些用途？
問題4-11?增值稅專用發(fā)票抵扣聯(lián)丟失的怎么辦？
問題4-12?如何設(shè)計一個便于操作的房地產(chǎn)項目一般計稅方法增值稅進(jìn)項稅額抵扣清單？
問題4-13?新老項目相應(yīng)的共同成本進(jìn)項稅額如何劃分？
問題4-14?購入在建工程取得的發(fā)票是否可以作為進(jìn)項稅額抵扣依據(jù)？
問題4-15?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅進(jìn)項稅額在什么時候抵扣？
【案例分享】
陽光房地產(chǎn)企業(yè)綜合業(yè)務(wù)進(jìn)項稅額的計算
【知識鏈接】
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增后不能抵扣的15種發(fā)票及8種補(bǔ)救方法
房地產(chǎn)企業(yè)選擇簡易計稅方法應(yīng)注意的三個事項
第5章　應(yīng)納稅額計算及申報
【本章導(dǎo)讀】
問題5-1?增值稅一般納稅人會計報稅流程、步驟是什么？
問題5-2?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人增值稅納稅申報表填寫的注意事項有哪些？
問題5-3?高速公路通行費(fèi)和一級公路、二級公路、橋、閘通行費(fèi)應(yīng)如何抵扣進(jìn)項稅額？如何進(jìn)行賬務(wù)處理？填寫哪張申報表的哪一欄？
問題5-5?行程單、動車票等能抵扣進(jìn)項稅額嗎？如何填寫增值稅納稅申報表？
問題5-6?填制和申報準(zhǔn)備工作主要包括哪些？
問題5-7?營改增后在增值稅方面是否存在稅會差異？
問題5-8?一份交給稅務(wù)局的免稅情況說明該怎么寫？
問題5-9?增值稅的計稅方法有哪幾種？
問題5-10?綜合舉例說明房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅申報表的填寫。
【案例分享】
房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅申報
【知識鏈接】
納稅申報有期限，你按時申報了嗎？
房地產(chǎn)企業(yè)拿地、開發(fā)、預(yù)售、結(jié)轉(zhuǎn)等環(huán)節(jié)如何進(jìn)行增值稅會計處理？
國家稅務(wù)總局關(guān)于支持個體工商戶復(fù)工復(fù)業(yè)等稅收征收管理事項的公告
第6章　房地產(chǎn)增值稅清算
【本章導(dǎo)讀】
問題6-1?房地產(chǎn)企業(yè)清算時點(diǎn)如何確認(rèn)和界定？
問題6-2?清算環(huán)節(jié)如何計算應(yīng)交增值稅？
問題6-3?支付的土地價款如何確定？包括哪些內(nèi)容？
問題6-4?清算環(huán)節(jié)如何匯總前期已預(yù)繳稅款？
問題6-5?測繪面積與合同面積的補(bǔ)差如何處理？
問題6-6?增值稅清算與土地增值稅清算的區(qū)別是什么？
問題6-7?清算應(yīng)補(bǔ)繳增值稅應(yīng)如何執(zhí)行？未按3%預(yù)征率預(yù)繳是否應(yīng)繳納滯納金？
【案例分享】
福龍房地產(chǎn)開發(fā)公司東湖壹號項目的增值稅清算
【知識鏈接】
銷售不動產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間及開票問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳的增值稅可以抵減當(dāng)期應(yīng)繳增值稅嗎？

第7章　特殊業(yè)務(wù)處理
【本章導(dǎo)讀】
問題7-1?什么是“競配建”？
問題7-2?如何判定“限地價、競配建”的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)？
問題7-3?配建房無償移交是否視同銷售征收增值稅？
問題7-4?如果配建的保障房視同銷售，應(yīng)以什么價格計征增值稅？
問題7-5?配建房視同銷售是否影響銷售額計算？
問題7-6?配建房視同銷售情況下企業(yè)能否享受稅收優(yōu)惠？
問題7-7?無償移交配建房，土地增值稅計稅成本如何確定？
問題7-8?配建房建安成本在會計處理上應(yīng)計入主體工程的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)——大市政配套”還是“公共配套設(shè)施費(fèi)”？
問題7-9?“競配建”稅收籌劃有哪些招數(shù)？
問題7-10?關(guān)于“限地價、競配建”納稅服務(wù)如何開展？
問題7-11?不動產(chǎn)投資入股，增值稅如何繳納？
問題7-12?房地產(chǎn)企業(yè)“買一贈一”情形下，增值稅如何處理？
【案例分享】
強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合合作建房的涉稅難點(diǎn)
【知識鏈接】
稅收意義上的“合作建房”必須是雙方同時立項
第8章　房地產(chǎn)增值稅相關(guān)稅收優(yōu)惠
【本章導(dǎo)讀】
問題8-1　房地產(chǎn)業(yè)增值稅優(yōu)惠項目有哪些？如何分類？
問題8-2　房地產(chǎn)業(yè)有哪些重要的增值稅優(yōu)惠項目？
問題8-3　房地產(chǎn)業(yè)增值稅優(yōu)惠項目如何進(jìn)行賬務(wù)處理？
問題8-4　房地產(chǎn)業(yè)增值稅優(yōu)惠項目如何進(jìn)行納稅申報？
問題8-5　房地產(chǎn)業(yè)增值稅優(yōu)惠項目發(fā)票如何開具？
問題8-6　房地產(chǎn)業(yè)增值稅優(yōu)惠項目如何備案？
問題8-7　享受增值稅優(yōu)惠項目有哪些注意事項？
問題8-8　房地產(chǎn)業(yè)增值稅特殊優(yōu)惠項目有哪些？
【案例分享】
房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅收優(yōu)惠政策的適用
【知識鏈接】
關(guān)于土地一級開發(fā)增值稅適用稅目問題的地方解釋口徑（部分）
房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅優(yōu)惠
第9章　營改增后房地產(chǎn)、建筑企業(yè)稅收籌劃實(shí)戰(zhàn)
【本章導(dǎo)讀】
問題9-1　房地產(chǎn)企業(yè)老板在稅收問題上存在哪些誤區(qū)？
問題9-2　房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的基本思路是什么？
問題9-3　為什么會出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)高負(fù)債、建筑企業(yè)高墊資問題？
問題9-4　營改增后，房地產(chǎn)、建筑企業(yè)如何重新構(gòu)建企業(yè)采購經(jīng)營模式？
問題9-5　甲供如何實(shí)現(xiàn)利益最大化？ / 258
問題9-6　如何通過國內(nèi)稅收洼地地區(qū)的財政扶持來緩解企業(yè)自身的資金壓力？
問題9-7　如何通過國內(nèi)稅收洼地地區(qū)的財政扶持來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)盈利，最終轉(zhuǎn)化為老板可支配的資金？
問題9-8　經(jīng)濟(jì)合同簽訂之前，財務(wù)部門如何進(jìn)行有效涉稅分析和涉稅測算（即風(fēng)險提示）？
問題9-9　財務(wù)部門在房地產(chǎn)合同簽訂過程中必須分析的條款和必須關(guān)注的條款主要有哪些？
問題9-10　房地產(chǎn)企業(yè)購銷合同應(yīng)如何約定發(fā)票條款？如何徹底規(guī)避接受虛開增值稅發(fā)票的風(fēng)險？
問題9-11　如何由財務(wù)或內(nèi)設(shè)稅收管理部門牽頭加強(qiáng)稅收管控？
問題9-12　營改增后房地產(chǎn)企業(yè)如何利用小微企業(yè)稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃？
問題9-13　公益性捐贈能否進(jìn)行稅收籌劃？
問題9-14　營改增后人工費(fèi)可否抵扣增值稅進(jìn)項稅額？營改增后勞務(wù)派遣發(fā)票與勞務(wù)分包發(fā)票有何區(qū)別？勞務(wù)付款如何設(shè)計流程？
問題9-15　集團(tuán)公司拿地，項目公司辦證，票據(jù)在集團(tuán)公司，票據(jù)是否有效？
問題9-16　A房地產(chǎn)企業(yè)均為新項目，為一般納稅人，采用一般計稅方法，支付工程款時，財務(wù)只接受增值稅專用發(fā)票，業(yè)務(wù)人員紛紛找老板告狀，財務(wù)應(yīng)當(dāng)怎么做？
【知識鏈接】
營改增后企業(yè)合同管理的八大要點(diǎn)
自持物業(yè)房產(chǎn)稅稅收籌劃
第10章　房地產(chǎn)企業(yè)特定事項會計處理實(shí)務(wù)
【本章導(dǎo)讀】
問題10-1　增值稅會計核算的主要政策依據(jù)有哪些？
問題10-2　房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)使用哪個會計科目？
問題10-3　進(jìn)項稅加計扣除的會計分錄該如何編制？
問題10-4　支付境外設(shè)計費(fèi)或境外銷售策劃服務(wù)費(fèi)應(yīng)如何進(jìn)行賬務(wù)處理？
問題10-5　房地產(chǎn)企業(yè)購買稅控系統(tǒng)設(shè)備的費(fèi)用及系統(tǒng)的技術(shù)維護(hù)費(fèi)如何進(jìn)行賬務(wù)處理？申報表如何填寫？
問題10-6　出售于2017年1月份購買的某設(shè)備應(yīng)如何進(jìn)行賬務(wù)處理？
問題10-7　享受限額扣減增值稅優(yōu)惠政策應(yīng)如何進(jìn)行賬務(wù)處理？應(yīng)記入哪個會計科目？
問題10-8　企業(yè)所得稅、增值稅合并納稅與匯總納稅有何區(qū)別？
問題10-9　增值稅稽查后賬務(wù)調(diào)整如何進(jìn)行會計處理？
問題10-10　《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》對房地產(chǎn)企業(yè)成本核算有何新要求、新變化？請舉例說明。
問題10-11　實(shí)行輔導(dǎo)期管理的納稅人預(yù)繳增值稅如何進(jìn)行賬務(wù)處理？
問題10-12　應(yīng)用新《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》，商場能否在簽約收到貨款時確認(rèn)收入？
問題10-13　業(yè)主收到交房通知書但未實(shí)地驗(yàn)收，房地產(chǎn)企業(yè)能否確認(rèn)收入？
問題10-14　房地產(chǎn)企業(yè)承諾在小區(qū)周邊投資建設(shè)生鮮超市，后沒有兌現(xiàn)，可否確認(rèn)收入？
問題10-15　新《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》實(shí)施之后是否仍存在稅收籌劃空間？請舉例說明。
【案例分享】
新《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》中的“五步法”在房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)上的應(yīng)用
【知識鏈接】
新《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》概述及新舊準(zhǔn)則對比
第11章　房地產(chǎn)企業(yè)常見涉稅疑難問題解答
【本章導(dǎo)讀】
一、征管類
二、發(fā)票類
三、企業(yè)所得稅類
四、土地增值稅類
五、契稅等其他稅種類