房屋買賣案件司法觀點集成

第一章定金篇
第一節(jié)非任何一方的原因致使買賣合同未能簽署，如何處理定金
一、一方當事人違約時，定金如何處理
二、雙方當事人均違約時，定金如何處理
三、因不可歸責于雙方當事人的事由未能簽約的，如何處理定金
四、如何選擇定金和違約金
五、如何處理定金不足以彌補損失的情況
六、違反預約約定，什么樣情況下不需要承擔定金責任
第二節(jié)支付了定金，未簽署正式的買賣合同，買賣關(guān)系是否成立
一、如何區(qū)別預約和本約
二、房屋買賣中部分共有人私自簽訂預約合同的效力如何
三、預約合同簽訂后，一方提出與預約合同約定內(nèi)容相違背的請求，但是在簽訂正式合同當日，該方仍然同意按照原預約合同約定的條件繼續(xù)履行的，應當如何處理
四、預約合同可否要求強制履行
五、觀念交付的定金是否合法
第二章效力篇
第一節(jié)部分共有人私自處分房屋的，買賣合同是否有效
一、無權(quán)處分合同的效力，裁判法律的歷史沿革
二、部分共有人私自處分房屋的買賣合同效力如何
三、如何理解《物權(quán)法》第九十七條屬于效力性強制性規(guī)定還是管理性強制性規(guī)定
四、如何理解《合同法》第五十一條以及如何處理《解釋》第三條的沖突
五、各地法院對無權(quán)處分合同效力的觀點
（一）房屋實際上是共有的，但是不動產(chǎn)登記簿只登記一個或部分權(quán)利人
（二）房屋是共有的，不動產(chǎn)登記簿登記了全部的權(quán)利人
六、如何理解物權(quán)變動與原因關(guān)系的關(guān)聯(lián)
七、如何認定違約責任及締約過失責任
第二節(jié)出售方表面上具有代理權(quán)，但購買方在房屋買賣過程中具有重大過失，能否構(gòu)成表見代理
一、法律是如何規(guī)定表見代理制度的
二、表見代理與善意取得的聯(lián)系與區(qū)別
三、表見代理與善意取得的舉證責任有哪些差異
四、購買方的合理調(diào)查義務標準
五、冒名處分爭議與裁判規(guī)則
六、《買賣合同司法解釋》第三條、《合同法》第四十九條與第五十一條的聯(lián)系與區(qū)別
第三節(jié)買賣被法院查封的房屋，法院如何認定其效力
一、如何認定買賣查封房屋合同的效力
二、合同有效的情況下，是否應當繼續(xù)履行房屋買賣合同
三、簽署房屋買賣合同時，房屋處于被查封狀態(tài)應當如何解決
四、簽署房屋買賣合同后，房屋被查封應當如何解決
五、出售方是否具有如實告知的義務
第四節(jié)以房屋抵債的買賣合同是否有效
一、最高人民法院觀點變遷
（一）最高人民法院關(guān)于劉好福、劉好禎與劉好祿、劉好祥房屋糾紛案的批復（1988年4月13日〔1988〕民他字第16號）
（二）朱某某與山西嘉某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案（《最高人民法院公報》2014年第12期）
（三）廣西嘉某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司與楊某某商品房買賣合同糾紛案（《人民司法》2014年第16期）
（四）《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》（2015年8月6日法釋〔2015〕18號）
（五）最高人民法院發(fā)布的19起合同糾紛典型案例中的第14號指導案例“李某訴段某民間借貸糾紛案”（2015年12月4日發(fā)布）
（六）最高人民法院第15批指導案例的第72號指導案例“湯某、劉某某、馬某某、王某某訴彥海公司商品房買賣合同糾紛案”（2016年12月28日發(fā)布）
二、歸納類案司法觀點
三、如何區(qū)分以房抵債協(xié)議與以房擔保協(xié)議
四、如何認定名為買賣實為擔保的合同的性質(zhì)
五、名為買賣實為擔保的合同如何影響債權(quán)清償順位
六、如何認定特殊的以房抵債行為——代理售房行為的效力
七、通過虛假訴訟規(guī)避國家相關(guān)政策以及損害債務人的合法權(quán)益的以房抵債協(xié)議
（一）虛假訴訟規(guī)避國家相關(guān)政策
（二）損害債務人的合法權(quán)益，謀取不正當?shù)睦?
八、《解釋》第二十四條與以房抵債裁判規(guī)則如何銜接
第五節(jié)房屋買賣中為逃避國家稅收做低合同價款的陽合同無效，是否影響陰合同的效力
一、如何認定陰陽合同的效力
（一）如何判定無效合同
（二）部分條款無效是否影響整個合同效力
二、做高或做低房屋合同價款將面臨何種風險
三、房屋買賣合同中常見的避稅方式及相應的風險
（一）延期交付
（二）假贈與、真買賣
四、陰陽合同履行過程中居間方有哪些責任
第六節(jié)對于限購情形，如何認定簽署的房屋買賣合同的效力
一、限購政策
（一）限購政策對買賣合同的效力影響
（二）如何區(qū)分物權(quán)變動的效力與合同債權(quán)的效力
（三）不可抗力是否可以作為合同解除的法律依據(jù)
（四）情勢變更是否可以作為合同解除的法律依據(jù)
（五）不可歸責是否可以作為合同解除的法律依據(jù)
（六）合同解除后的責任如何分擔
（七）歸納類案司法觀點
二、限貸政策
（一）金錢給付是否存在不能履行的情況
（二）貸款不足現(xiàn)金補足條款在買賣合同中的作用
（三）歸納類案司法觀點
三、稅費政策
（一）稅費政策變化，有約定按約定，無約定應當如何承擔
（二）因一方原因違約導致稅費增加，應當由哪一方承擔
第七節(jié)侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的買賣合同效力如何
一、侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的買賣合同效力認定的變化
二、《城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件解釋》第二十一條與第二十四條第（四）項的關(guān)系
三、承租人在優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時能否直接請求法院確認與出租人買賣關(guān)系成立
第三章履行篇
第一節(jié)以案外人違約為由行使不安抗辯權(quán)，是否構(gòu)成違約
一、出售方以案外人違約為由停止履行義務的，是否構(gòu)成違約
二、出售方因第三人而無法及時遷出戶口是否構(gòu)成違約
三、買受方因貸款未及時審批通過導致無法按時過戶是否構(gòu)成違約
四、購買方以物權(quán)請求權(quán)直接起訴房屋的占有人是否有依據(jù)
五、因第三人犯罪行為導致的違約，是否需要賠償
第二節(jié)以房抵債協(xié)議，是否滿足提出執(zhí)行異議的法定條件
一、《查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)規(guī)定》第十七條與《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的解除查封條件的區(qū)別
二、《查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)規(guī)定》第十七條與《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的適用程序的區(qū)別
三、執(zhí)行異議被駁回，若涉及實體問題，能否按案外人執(zhí)行異議之訴的程序處理
四、被執(zhí)行人是否有權(quán)提起執(zhí)行異議之訴
五、以關(guān)聯(lián)案例3為例，解析面對房屋已經(jīng)辦理了過戶申請，但尚未核準登記情況下的案件代理思路
六、購買房屋過戶前被法院查封，購買方可以如何處理
第三節(jié)回遷房（動遷房）購房指標轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效
一、如何認定動遷房買賣合同的效力
二、動遷房買賣有哪些風險
（一）房價飆升，出售方拒絕履行，可主張繼續(xù)履行買賣合同或者要求出售方承擔違約責任
（二）一房二賣
（三）其他無法實現(xiàn)合同目的的情形
三、買賣合同是否需要全部受配人員簽字同意
四、購買方如何把控過戶時間節(jié)點
五、提前占有房屋，對購買方有何幫助
六、必要的時候，如何請求第三人的協(xié)助
七、如何設置違約金條款
第四節(jié)商品房存在質(zhì)量瑕疵時，出售方應當承擔何種民事責任
一、購房者對于商品房質(zhì)量瑕疵如何主張權(quán)利
二、開發(fā)商的交房義務
三、如何計算商品房房屋質(zhì)量瑕疵的損失數(shù)額
四、輕微瑕疵下，購房者可以要求開發(fā)商承擔何種責任
五、建設工程質(zhì)量保修制度
第五節(jié)二手房購買方未在房屋交接后的合理期限內(nèi)提出質(zhì)量異議，法院應如何認定質(zhì)量問題
一、購買方與出售方簽訂的二手房買賣合同中約定的房屋質(zhì)量條款要求過高時應當如何處理
二、購買方與出售方簽訂的房屋買賣合同不含房屋質(zhì)量的條款時應當如何處理
（一）對比較明顯的或者已知的質(zhì)量瑕疵的處理
（二）對隱蔽質(zhì)量瑕疵的處理
三、二手房質(zhì)量糾紛的舉證責任應當如何分配
四、房屋出售前即存在質(zhì)量問題，但出售方并不知曉，其應當如何賠償
五、了解二手房的質(zhì)量問題并明確雙方責任的方法
（一）仔細檢查房屋
（二）詳細登記房屋狀況
（三）明確保修期及責任
第六節(jié)出售方過戶前再次抵押房屋，涉嫌犯罪的，是否可以通過民事程序解決雙方之間的買賣合同法律關(guān)系
一、刑事程序如何處理
（一）如何認定涉案房屋買賣合同的效力
（二）是否所有涉及刑事案件的民事訴訟均應先刑后民
二、民事程序如何處理
（一）購買方能否要求解除合同
（二）購買方能否要求繼續(xù)履行
三、購買方應當選擇何種程序來解決此類問題
四、從購買方的角度應當如何防范
五、如何徹底解決出售方詐騙問題
第四章終止篇
第一節(jié)房屋買賣合同大部分已經(jīng)履行，未出現(xiàn)根本性違約，是否可以解除合同
一、法定解除權(quán)
二、約定解除權(quán)
三、協(xié)商一致解除
第二節(jié)逾期提起合同解除權(quán)異議之訴，房屋買賣合同是否必然解除
一、房屋買賣中常用的解除權(quán)條款
二、房屋買賣合同中未約定解除權(quán)或者約定解除權(quán)被剝奪時，能否適用法定解除權(quán)
三、如何處理解除權(quán)意思表示錯誤的情形
四、約定解除權(quán)能否排除法定解除權(quán)
五、當事人能否通過支付違約金的方式解除合同
六、合同解除權(quán)異議期限到期未提出異議，合同是否必然解除
七、附解除條件的合同能否不通知而自動解除
第三節(jié)房屋被表述為“住宅、公寓”是否構(gòu)成對房屋屬性的重大誤解，購買方能否據(jù)此撤銷房屋買賣合同
一、重大誤解的構(gòu)成要件
二、房產(chǎn)交易過程中常見的重大誤解情形
三、不構(gòu)成重大誤解的情形
四、如何撤銷因重大誤解訂立的合同
五、如何變更因重大誤解訂立的合同
第四節(jié)房屋內(nèi)發(fā)生過煤氣中毒人員死亡事件，購買方能否請求撤銷買賣合同
一、法院如何認定“兇宅”
二、法院對待“兇宅”態(tài)度的變化過程
三、無效合同與可撤銷合同在“兇宅”案件中適用的區(qū)別
（一）《合同法》第五十二條是關(guān)于合同無效情形的規(guī)定
（二）《合同法》第五十四條是關(guān)于合同可撤銷、可變更情形的規(guī)定
（三）合同無效、可撤銷在“兇宅”糾紛中的適用
四、“兇宅”案件中購買方是否有合同撤銷權(quán)
五、“兇宅”案件中購買方是否有合同變更權(quán)
六、對于房屋買賣合同撤銷的判決主文，應當如何表述以便于執(zhí)行
第五章確權(quán)篇
第一節(jié)借用他人名字購買房屋時，如何主張自己的權(quán)利
一、如何證明他人名下的房屋歸自己所有
二、如何判定名義產(chǎn)權(quán)人參與部分還貸的情形
三、“借名合同”中的委托合同關(guān)系
四、借名買房糾紛中，如何處理與政策的沖突
五、有抵押權(quán)的情況下，如何保護房屋抵押權(quán)人的利益
六、如何處理名義產(chǎn)權(quán)人在持有期間自行出資取得產(chǎn)權(quán)車位的情形
七、如何保護善意第三人的權(quán)利
八、系爭房屋上的權(quán)利可否贈與其他方
九、還貸人是否等同于出資人
第二節(jié)一房二賣，購買方應當如何確權(quán)，出售方應當如何賠償
一、如何處理數(shù)份買賣合同
（一）如何處理一方已辦理房屋過戶登記手續(xù)的情形
（二）如何處理兩份合同均未辦理房屋過戶登記手續(xù)的情形
二、出售方應當如何承擔責任
三、如何防止一房二賣
（一）預告登記的作用
（二）購買方應當注意的事項
四、普通動產(chǎn)、特殊動產(chǎn)、房屋租賃以及房屋買賣中一物數(shù)賣（租）的法律規(guī)定的區(qū)別
第三節(jié)法院如何認定購買方善意取得房屋所有權(quán)
一、善意取得的法律規(guī)定及歷史沿革
二、歸納類案司法觀點
三、如何區(qū)分債權(quán)行為與物權(quán)行為
四、《買賣合同司法解釋》第三條與善意取得的關(guān)系
第六章其他
第一節(jié)經(jīng)濟適用房買賣合同，如何確定管轄法院
一、《民事訴訟法》相關(guān)規(guī)定的變化
二、《民事訴訟法》相關(guān)司法解釋規(guī)定的變化
三、違反專屬管轄權(quán)的法律后果
四、如何認定專屬管轄中的不動產(chǎn)糾紛
第二節(jié)證明出租人將出租房屋出售是承租人主張優(yōu)先購買權(quán)受到侵害的前提
一、何為優(yōu)先購買權(quán)
二、如何確定優(yōu)先購買權(quán)的“同等條件”
三、承租人優(yōu)先購買權(quán)法律規(guī)定的歷史沿革
（一）《民通意見》第一百一十八條
（二）《合同法》第二百三十條
（三）《城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件解釋》第二十一條
四、如何判定侵犯承租人的優(yōu)先購買權(quán)的行為
五、如何判定侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償范圍
六、如何保障承租人在債權(quán)人行使抵押權(quán)和房屋拍賣情形中的優(yōu)先購買權(quán)
七、通過其他途徑知曉房屋擬出售事實而未提異議，可否視為放棄優(yōu)先購買權(quán)
八、承租人與次承租人的優(yōu)先購買權(quán)順位
第三節(jié)委托人有過錯，居間方?jīng)]有盡到基本審核義務，應當如何認定賠償責任
一、居間方的如實告知義務
二、居間方的盡職調(diào)查義務
三、居間方直接侵權(quán)時應如何承擔責任
（一）委托人沒有過錯，居間方承擔全部責任
（二）委托人有過錯，居間方根據(jù)過錯程度承擔一定比例賠償責任
四、居間方間接侵權(quán)時應如何承擔責任
五、法院如何判定居間方賠償委托人的損失
六、如何判定委托人是否盡到自身注意義務
第四節(jié)個人可否作為居間方的適格主體
一、如何判定支付居間服務報酬
（一）如何判定居間方促成合同成立
（二）如何判定居間方獲得居間服務報酬的收費標準
（三）在促成合同成立的情況下，由哪一方承擔居間費用
（四）法院裁量居間服務的報酬比例的考量因素
二、簽署居間方事先起草的《房產(chǎn)買賣協(xié)議（合同）》可否作為居間成功的標準
三、居間方提供的格式條款中約定分配沒收或者賠償?shù)亩ń?，是否有?
四、居間成功的標準是否會提高
五、關(guān)聯(lián)案例3的審判思路