商品房買賣糾紛預(yù)防與解決之道

第一章商品房銷售廣告
一、商品房銷售廣告的法律約束力
二、銷售廣告視為合同要約的條件及法律責(zé)任
（一）適用該條的前提條件
（二）司法實(shí)踐中，出賣人在商品房銷售廣告中所作允諾視為要約的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備的條件
【典型案例1】爭(zhēng)議焦點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商宣傳的24米寬道路，是否屬于合同內(nèi)容？
【典型案例2】爭(zhēng)議焦點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商宣傳的70年旺鋪產(chǎn)權(quán)，是否屬于合同有效內(nèi)容？
（三）準(zhǔn)確理解《商品房合同解釋》第3條應(yīng)注意的問(wèn)題
【典型案例3】俞興甲、沈心某、俞成乙與上海新黃浦置業(yè)股份有限公司、上海市民辦新黃浦實(shí)驗(yàn)學(xué)校商品房預(yù)售合同糾紛上訴案
（四）開(kāi)發(fā)商未兌現(xiàn)商品房銷售廣告的民事責(zé)任
三、開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)提示及防范
（一）未取得預(yù)售許可證、銷售許可證之前，開(kāi)發(fā)商除僅允許發(fā)布介紹房地產(chǎn)名稱的商品房預(yù)售、銷售廣告外，原則上不允許發(fā)布銷售廣告。否則，便有受到行政處罰的可能
（二）涉及商品房小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)等可能發(fā)生變更的情況，除向購(gòu)房人說(shuō)明外，應(yīng)在簽訂的合同中詳細(xì)注明
（三）關(guān)注禁止發(fā)布商品房銷售廣告的情形及銷售廣告不得涉及的內(nèi)容
（四）實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商在商品房銷售廣告或宣傳資料上標(biāo)注諸如“本廣告僅作參考”等忠告性用語(yǔ)，屬于單方意思表示，不能作為開(kāi)發(fā)商免責(zé)的理由。但是“樣板房”廣告例外
（五）還本銷售行為（包括廣告促銷）合法
【典型案例4】中國(guó)人民保險(xiǎn)公司烏魯木齊市分公司與李會(huì)某等120名購(gòu)房戶等還本售房合同糾紛案
第二章認(rèn)購(gòu)書(shū)及定金
一、認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律問(wèn)題
（一）認(rèn)購(gòu)書(shū)是預(yù)約合同
（二）認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力
【典型案例5】仲崇某訴上海市金軒大邸房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司合同糾紛案
【典型案例6】張某訴上海佘山國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部有限公司別墅認(rèn)購(gòu)合同糾紛案
【典型案例7】陳小某訴浙江福田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋認(rèn)購(gòu)合同糾紛案
（三）認(rèn)購(gòu)書(shū)的解除
二、預(yù)約合同與本約合同的判斷
【典型案例8】張某與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案
三、認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金擔(dān)保問(wèn)題
（一）認(rèn)購(gòu)書(shū)中定金的性質(zhì)問(wèn)題
（二）認(rèn)購(gòu)書(shū)中定金罰則
【典型案例9】黃海某訴廈門富璟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房認(rèn)購(gòu)合同案
（三）認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金數(shù)額問(wèn)題
四、開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)提示及控制
（一）簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)要求：已辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)后取得預(yù)售許可證之前
（二）開(kāi)發(fā)商在建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押不影響商品房認(rèn)購(gòu)合同的履行
【典型案例10】福建廈門中院判決洪某訴泉舜公司商品房認(rèn)購(gòu)合同糾紛案
（三）如何把握“當(dāng)事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同”
【典型案例11】戴雪某訴華新公司商品房訂購(gòu)協(xié)議定金糾紛案
（四）不履行認(rèn)購(gòu)書(shū)的義務(wù)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的其他違約責(zé)任
（五）認(rèn)購(gòu)書(shū)中定金數(shù)額“不受”商品房買賣合同額20%的限制
（六）定金罰則也適用于不完全履行
（七）定金的辨別
第三章預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓
一、規(guī)制預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的立法現(xiàn)狀
（一）允許轉(zhuǎn)讓，不加任何限制
（二）不允許轉(zhuǎn)讓
（三）允許轉(zhuǎn)讓，但預(yù)購(gòu)人在取得預(yù)售人同意的同時(shí)還必須經(jīng)房地產(chǎn)登記部門批準(zhǔn)
二、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓類型劃分
（一）債權(quán)轉(zhuǎn)讓
（二）概括轉(zhuǎn)移
三、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的條件
（一）首先須符合《合同法》關(guān)于債的轉(zhuǎn)移（讓）的一般要件
（二）依照法律規(guī)定、行政法規(guī)規(guī)定、當(dāng)事人特別約定，允許預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓。否則，不得轉(zhuǎn)讓
（三）預(yù)售合同必須有效，否則預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓無(wú)效
【典型案例12】林瑞某、喻仿某與孫某預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同還款糾紛案
（四）再轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的商品房。如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物為已經(jīng)竣工的商品房，則開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得該商品房的所有權(quán)，再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的為房屋買賣
四、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的法律后果
五、開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)提示及控制
（一）應(yīng)密切關(guān)注地方法規(guī)、規(guī)章對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的相關(guān)限制
（二）即使地方法規(guī)、規(guī)章不對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓作出限制，在實(shí)務(wù)中開(kāi)發(fā)商也應(yīng)注意的事項(xiàng)
第四章商品房交付使用
一、商品房的交付使用條件
二、商品房交付的程序
三、開(kāi)發(fā)商在商品房交付過(guò)程中的四大義務(wù)
（一）將符合交付使用條件的商品房按期交付給購(gòu)房人
（二）出示商品房竣工驗(yàn)收合格的文件及房屋實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)
（三）提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》
（四）通知辦理入住手續(xù)并配合購(gòu)房人查驗(yàn)、接收房屋
四、開(kāi)發(fā)商遲延交付的認(rèn)定及抗辯
（一）不可抗力
（二）購(gòu)房人的行為
（三）情勢(shì)變更
（四）免責(zé)條款
五、遲延交付的法律后果
（一）商品房毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)
（二）繼續(xù)履行交房義務(wù)
（三）購(gòu)房人享有合同解除權(quán)
（四）開(kāi)發(fā)商支付違約金或者賠償損失
【典型案例13】天津泰豐工業(yè)園（集團(tuán)）有限公司與廣東省建筑工程總公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司商品房預(yù)售合同糾紛案
六、開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)提示及控制
（一）如何定義“驗(yàn)收合格”？何為“驗(yàn)收合格”的證明文件
【典型案例14】陳貴某、駱月某訴惠州市康順投資發(fā)展有限公司商品房銷售合同糾紛案
（二）《交房通知書(shū)》的作用及投寄等
（三）開(kāi)發(fā)商遲延交付的認(rèn)定
（四）開(kāi)發(fā)商遲延交付的抗辯
（五）交付的商品房改變了建筑事項(xiàng)，無(wú)論是否經(jīng)過(guò)行政管理機(jī)關(guān)審批或者是否符合建筑規(guī)范，均屬于另一法律關(guān)系，不能成為開(kāi)發(fā)商不違約或者免責(zé)的理由
【典型案例15】黃某訴美晟房產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案
第五章商品房質(zhì)量與保修
一、商品房質(zhì)量問(wèn)題的范圍及分類
（一）違規(guī)房屋質(zhì)量問(wèn)題
（二）違約房屋質(zhì)量問(wèn)題
（三）使用房屋質(zhì)量問(wèn)題
二、商品房質(zhì)量糾紛的處理
（一）開(kāi)發(fā)商因質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)的責(zé)任方式
【典型案例16】范某與沈陽(yáng)市城建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案
（二）購(gòu)房人因房屋質(zhì)量問(wèn)題可以行使合同解除權(quán)的兩種情形
（三）商品房的保修責(zé)任
三、開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)提示及防范
（一）設(shè)計(jì)好合同約定及《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，防范和減少房屋質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的責(zé)任
【典型案例17】楊某訴東臺(tái)市東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案
（二）《商品房合同解釋》第12條中“房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量”包括地基基礎(chǔ)工程質(zhì)量和主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量
（三）關(guān)于保修期限的約定
第六章商品房買賣合同格式條款及其規(guī)制
一、引論
（一）格式合同的優(yōu)點(diǎn)
（二）格式合同的缺點(diǎn)
二、格式條款在商品房買賣合同中的濫用
（一）誤導(dǎo)購(gòu)房人，利用多重語(yǔ)義逃避責(zé)任
（二）擴(kuò)大解釋“不可抗力”
（三）約定支付比例嚴(yán)重不對(duì)等的違約金
（四）利用格式條款轉(zhuǎn)嫁費(fèi)用
（五）利用格式條款減輕或免除開(kāi)發(fā)商的責(zé)任
三、我國(guó)法律對(duì)商品房買賣合同格式條款的規(guī)制
（一）訂立合同的基本原則的規(guī)范
（二）《合同法》、司法解釋的具體條文的規(guī)制
四、開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)提示與防范
（一）商品房買賣合同示范文本不是格式合同
（二）采取“恰當(dāng)”方式確保格式條款有效
【典型案例18】上海菱朝置業(yè)有限公司與趙某、龔某商品房預(yù)售合同糾紛上訴案
（三）減免商品房瑕疵擔(dān)保責(zé)任
（四）分期付款的約定
第七章商品房權(quán)屬登記與開(kāi)發(fā)商遲延辦理房屋權(quán)屬證書(shū)
一、概述
（一）“開(kāi)發(fā)商原因”大致可能包括的幾種情形
（二）“非開(kāi)發(fā)商原因”的幾種情形
二、商品房權(quán)屬登記
（一）商品房所有權(quán)登記
（二）土地變更登記
三、開(kāi)發(fā)商逾期辦證的違約責(zé)任
（一）《商品房合同解釋》第18條的理解與適用
【典型案例19】黃某與廣州番禺奧林匹克花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司逾期辦證糾紛上訴案
（二）《商品房合同解釋》第19條的理解與適用
四、開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)提示與防范
（一）設(shè)置特別約定條款，用足用好《商品房合同解釋》第18條的規(guī)定
【典型案例20】上海菱朝置業(yè)有限公司與趙某、龔某商品房預(yù)售合同糾紛上訴案
（二）一般情況下，開(kāi)發(fā)商只要依法向房屋權(quán)屬登記部門提交申請(qǐng)初始登記所需材料并取得收件收據(jù)，即視為已完成權(quán)屬登記義務(wù)
（三）逾期辦理房屋所有權(quán)證書(shū)、逾期辦理土地使用權(quán)證書(shū)屬于兩個(gè)違約行為。實(shí)踐中，法院對(duì)此裁判結(jié)果不盡相同
（四）《商品房合同解釋》第18條第2款規(guī)定的違約金條款，適用訴訟時(shí)效。訴訟時(shí)效期間從合同約定的辦證期限屆滿時(shí)起算
第八章商品房買賣合同的解除
一、合同解除的概念及方式
二、商品房買賣合同解除的主要情形
（一）開(kāi)發(fā)商可以解除合同的主要情形
（二）購(gòu)房人可以解除合同的主要情形
【典型案例21】崔如某訴杭州金馬房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛上訴案
三、商品房買賣合同解除權(quán)的一般程序
（一）必須符合合同約定或法律規(guī)定的條件
（二）原則上要求采用書(shū)面通知的形式送達(dá)對(duì)方當(dāng)事人
（三）解除權(quán)的行使有時(shí)間限制
四、商品房買賣合同解除的法律后果
（一）部分法院在判決解除合同的同時(shí)，還判令違約一方當(dāng)事人承擔(dān)支付違約金的責(zé)任
（二）當(dāng)事人違約期間給對(duì)方造成的損失賠償包括可得利益，但合同解除后的損失不包括可得利益
（三）確定違約方的賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)遵循“可預(yù)見(jiàn)性規(guī)則”
五、開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)提示及控制
（一）開(kāi)發(fā)商應(yīng)信守合同義務(wù)，嚴(yán)格按照約定履行合同
（二）開(kāi)發(fā)商如發(fā)現(xiàn)購(gòu)房人未能按約定時(shí)間辦理按揭款，或者存在遲延支付購(gòu)房款的行為，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行書(shū)面催告
（三）行使合同解除權(quán)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)
【典型案例22】新宇公司訴馮玉某商鋪買賣合同糾紛案
【典型案例23】象山華豐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司與余某商品房預(yù)售合同糾紛申請(qǐng)案
【典型案例24】上訴人某房地產(chǎn)公司與某甲、乙、丙商品房預(yù)售合同糾紛上訴案
第九章建筑物區(qū)分所有
一、概述
（一）業(yè)主對(duì)建筑物專有部分的所有權(quán)
（二）業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)
（三）業(yè)主對(duì)建筑物共有部分的共同管理權(quán)
二、區(qū)分所有權(quán)共有部分幾種特殊類型的權(quán)屬認(rèn)定
（一）車位、車庫(kù)權(quán)屬認(rèn)定
（二）小區(qū)會(huì)所權(quán)屬歸屬
（三）樓頂平臺(tái)的權(quán)屬歸屬
三、開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)提示及控制
（一）對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)可能發(fā)生爭(zhēng)議的特定空間，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提早在項(xiàng)目前期規(guī)劃審批階段和商品房買賣合同簽訂時(shí)，安排好規(guī)劃審批與合同條款間的“對(duì)接”
（二）開(kāi)發(fā)商合法轉(zhuǎn)讓小區(qū)綠地的法律依據(jù)和實(shí)施步驟
（三）開(kāi)發(fā)商以合同約定方式保留業(yè)主共有權(quán)的行為無(wú)效
【典型案例25】原告李勤某、盛某與被告吳江市恒達(dá)公司簽訂了商品房買賣合同糾紛案
第十章相關(guān)法律文件
最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋
最高人民法院民一庭原庭長(zhǎng)孫華璞就《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的有關(guān)問(wèn)題答記者問(wèn)
最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋
合同違法行為監(jiān)督處理辦法
北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要
浙江省高級(jí)人民法院民一庭關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見(jiàn)（試行）
關(guān)于印發(fā)《吉林省高級(jí)人民法院民二庭關(guān)于商事案件適用合同解除制度若干問(wèn)題的解答》的通知
溫州中院民四庭審判長(zhǎng)聯(lián)席會(huì)議備忘錄