集體土地上房屋征收補償價值的法律分析

第一章　導論
　一、研究現(xiàn)狀
　二、理論與實踐意義
　三、研究思路與基本框架
　四、本書創(chuàng)新性
　五、研究困難及局限性
　六、研究方法
第二章　國內房屋征收補償認定及域外不動產(chǎn)征收補償價值理論
　一、國內國有土地上房屋征收補償認定
　?。ㄒ唬┭a償標準原則參照類似房地產(chǎn)市場價格
　　（二）補償范圍涵蓋房地產(chǎn)自身價值及附帶損失
　?。ㄈ┭a償方式包括貨幣補償與產(chǎn)權調換
　二、國內集體土地上房屋征收補償認定
　?。ㄒ唬┭a償標準原則參照重置成本
　　（二）補償范圍以房屋自身價值為主
　?。ㄈ┭a償方式包括貨幣補償、房屋安置、異地自建
　三、域外不動產(chǎn)征收補償價值理論
　?。ㄒ唬┓治龅幕A：物權的社會化，公共利益與征收的關系
　　（二）完全補償說
　?。ㄈ┕a償說
　?。ㄋ模┎煌耆a償說、相當補償說、合理補償說與特別犧牲理論
　?。ㄎ澹┩耆a償說與公正補償說趨同批判
第三章　集體土地上房屋征收補償認定實務問題及原因
　一、集體建設用地及宅基地使用權價值在征收補償中被低估
　?。ㄒ唬┳兺ㄑa償宅基地使用權價值的地方嘗試被審計否定
　?。ǘ┘w土地用益物權價值在征收補償中被低估的現(xiàn)行法原因
　二、集體土地上房屋所有權價值在征收補償中被低估
　　（一）集體土地上房屋收益權價值在征收補償中被有限認定
　?。ǘ┘w土地上房屋處分權價值在征收補償中無從體現(xiàn)
　三、集體土地上房屋多項附帶權利在征收補償中被忽視
　?。ㄒ唬┘w土地上非居住房屋附帶的就業(yè)利益在征收補償中被忽視
　?。ǘ┱厣戏课莞綆У奈镔|層面利益在征收補償中被忽視
　?。ㄈ┱厣戏课莞綆У木駥用胬嬖谡魇昭a償中被忽視
　四、集體土地上房屋征收補償估價采用單一成本法
　五、被征收房屋估價中立性受委托人影響
　六、問題的利益根源——與民爭富的地方土地財政
　?。ㄒ唬┺r(nóng)用地轉建設用地概況及對地方財政貢獻率
　　（二）收益與權力雙輪驅動地方土地財政
第四章　集體土地上房屋相關權利法律分析
　一、集體土地所有權歷史沿革、法律屬性和內部缺陷
　　（一）農(nóng)村土地從私人所有到集體所有
　?。ǘ┘w土地所有權法律屬性分析
　　（三）集體土地所有權內部缺陷
　二、集體土地上房屋相關用益物權法律分析
　　（一）宅基地使用權宜納入集體建設用地使用權范疇
　?。ǘ┘w建設用地（含宅基地）使用權的應然權能
　?。ㄈ┘w建設用地（含宅基地）使用權的實然缺陷
　三、集體土地上房屋所有權法律分析
　　（一）集體土地上房屋所有權的主體范圍
　?。ǘ┘w土地上房屋所有權的處分權能
　四、集體土地上房屋“附帶權利”法律分析
　　（一）宅基地上房屋附帶的居住權
　?。ǘ┱厣戏课莞綆У霓r(nóng)田生產(chǎn)保障權益
　?。ㄈ┱厣戏课莞綆У耐ピ航?jīng)濟權益
　　（四）宅基地上房屋附帶的情感利益
　?。ㄎ澹┩ピ簢峡臻g利用產(chǎn)生的舒適性利益
　?。┘w企業(yè)房屋附帶的經(jīng)營發(fā)展權益
　?。ㄆ撸┘w企業(yè)房屋附帶的農(nóng)村勞動力轉移就業(yè)利益
第五章　集體土地上房屋征收補償價值認定
　一、以平衡城鄉(xiāng)差異、共享土地增值收益為總體思路
　二、采用完全補償原則
　?。ㄒ唬┈F(xiàn)行立法對不動產(chǎn)征收補償原則集體沉默
　?。ǘ┪覈鴮W界對不動產(chǎn)征收補償原則的三種意見
　　（三）集體土地上房屋征收宜采用完全補償原則
　三、集體建設用地（含宅基地）使用權價值補償
　　（一）摒棄集體建設用地（含宅基地）使用權價值之重置成本思路
　?。ǘ┰瓌t以國有建設用地使用權市場價值為導向
　?。ㄈ┐骷w建設用地（含宅基地）使用權價值測算步驟
　四、集體土地上房屋所有權價值補償
　五、集體土地上房屋附帶權利價值補償
　?。ㄒ唬┌串?shù)刈饨鹚胶途幼嘀黧w類型補償居住權
　　（二）根據(jù)客觀收益補償農(nóng)田生產(chǎn)保障權益與庭院經(jīng)濟權益
　?。ㄈ┰霉蛄妓自瓌t補償情感利益與舒適性利益
　?。ㄋ模﹨⒄諜C會成本補償集體企業(yè)經(jīng)營發(fā)展權益與農(nóng)村勞動力轉移就業(yè)利益
　六、多種估價方法綜合運用
　?。ㄒ唬┦袌龇ǖ倪\用
　　（二）收益法的運用
　?。ㄈ┘僭O開發(fā)法的運用
　?。ㄋ模┏杀痉ǖ倪\用
　?。ㄎ澹┎煌纼r方法的交叉驗證與結論認定
　七、制度上確保征收補償估價中立性
　八、集體土地上房屋征收補償價值認定中各方利益的平衡
　　（一）維系并改良集體土地所有制——與國家土地所有權平衡
　?。ǘ嵭胁顒e化征收補償原則——與國有土地上房屋征收補償平衡
　?。ㄈ┎灰员Ｕ厦x禁錮權利主體和內容——與社會保障平衡
　　（四）建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場——實現(xiàn)征收補償價值認定最終平衡
第六章　集體土地上房屋征收補償價值相關實證分析
　一、某集體土地違法建筑拆除糾紛案分析
　二、某集體土地上房屋拆遷補償估價報告分析
　?。ㄒ唬┠彻纼r報告主要內容
　　（二）某估價報告的局限性
　?。ㄈ┠彻纼r報告的理想重構
　三、從城鎮(zhèn)回歸山林——農(nóng)村土地承載的情感與文化價值分析
第七章集體土地上房屋征收補償價值立法建議
　一、法律層面建議
　二、行政法規(guī)層面建議
　三、部門規(guī)定層面建議
　四、地方規(guī)定層面建議
結論
附錄
　附錄一：中華人民共和國土地管理法
　?。?004年8月28日）
　附錄二：國有土地上房屋征收與補償條例
　?。?011年1月21日）
　附錄三：北京市集體土地房屋拆遷管理辦法
　?。?003年6月6日）
　附錄四：上海市征收集體土地房屋補償暫行規(guī)定
　?。?011年11月4日）
　附錄五：株洲市集體土地上房屋拆遷補償安置辦法
　?。?011年1月30日）
參考文獻
后記