房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策與法律

　　財(cái)稅政策法律是我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控賴以依靠的重要手段之一。財(cái)稅政策法律在調(diào)控過(guò)程發(fā)揮了積極的作用，但在抑制房?jī)r(jià)上漲方面的效能卻沒(méi)有得到體現(xiàn)。除現(xiàn)有的財(cái)稅政策法律沒(méi)有得到很好的執(zhí)行外，財(cái)稅調(diào)節(jié)功能被夸大了。許多稅種的出臺(tái)與控制房?jī)r(jià)的目標(biāo)背道而馳。要有效發(fā)揮財(cái)稅政策法律在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的效果，必須明確各級(jí)政府的財(cái)稅權(quán)限，公開(kāi)論證新稅種的正負(fù)效應(yīng)，在加稅的同時(shí)，進(jìn)行必要的減稅。貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有決定性的影響。2009年貨幣的大量供應(yīng)成了房?jī)r(jià)瘋漲的推手。研究表明，房?jī)r(jià)高低與貨幣供應(yīng)量的多少有相關(guān)性。我國(guó)多年的寬松貨幣政策使巨額資金流人樓市，使房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)銀行資金產(chǎn)生依賴。一旦銀行資金收緊，許多房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展都會(huì)受到影響，反過(guò)來(lái)，這又將威脅到銀行資金的安全。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控要取得實(shí)際效果，房地產(chǎn)市場(chǎng)的貨幣政策應(yīng)保持連貫性，同時(shí)與其他調(diào)控政策相協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控涉及的面很廣，任何一方的不當(dāng)或錯(cuò)誤都會(huì)影響房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的實(shí)際效果。本書(shū)從縱向和橫向兩個(gè)方面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策法律作了詳盡的研究。一方面以時(shí)間為線索，對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策法律進(jìn)行縱向思考。我國(guó)房?jī)r(jià)從2003年開(kāi)始上漲，由此引起了管理層的關(guān)注，相應(yīng)的調(diào)控政策法律也相繼出臺(tái)，同時(shí)，本書(shū)也以2003年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策法律為樣本，分析了相關(guān)政策法律的出臺(tái)背景、存在的問(wèn)題、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響及相關(guān)的改正建議。另一方面以管理部門為線索，對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)行橫向思考，比較分析各部門之間房地產(chǎn)調(diào)控政策法律的矛盾與沖突，找出其原因，提供自己的意見(jiàn)。最后，本書(shū)建議相關(guān)部門，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，決不能以調(diào)控為名干預(yù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房?jī)r(jià)的上漲不是市場(chǎng)化的惡果，而是市場(chǎng)化還不夠深化及政府缺位的結(jié)果，我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策法律必須作出調(diào)整，否則，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控難以取得理想效果。本書(shū)共五章，第一章為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控主體研究。根據(jù)中央政府、地方政府各自的職責(zé)，重點(diǎn)研究中央與地方在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的利益博弈，各自應(yīng)負(fù)的責(zé)任。由于房地產(chǎn)調(diào)控涉及的部門眾多，本章對(duì)主要部門的責(zé)任也作了分析，其中以發(fā)改委、住建部門、國(guó)土部門、財(cái)稅部門、金融部門為主。研究?jī)?nèi)容包括出臺(tái)政策法律的權(quán)力范圍、政策法律的實(shí)際效果（包括內(nèi)容分析）、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響等。第二章為房地產(chǎn)業(yè)的定位與保障性住房。我國(guó)如何定位房地產(chǎn)業(yè)一直存在反復(fù)，本章研究了房地產(chǎn)業(yè)的政策法律，分析了其中存在的問(wèn)題，提出了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)定位的基本標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。同時(shí)，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了合理的劃分，研究了保障性住房與商品房的供應(yīng)主體及各自的責(zé)任，提出對(duì)兩者的不同調(diào)控對(duì)策。第三章為房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系及土地政策法律。到底是地價(jià)推高了房?jī)r(jià)，還是房?jī)r(jià)拉高了地價(jià)，開(kāi)發(fā)商和國(guó)土部門存在截然不同的意見(jiàn)，中央與地方的看法也不相同，主要原因是土地收益的分配問(wèn)題。本章通過(guò)對(duì)我國(guó)土地政策法律的研究，揭示了房?jī)r(jià)與地價(jià)的基本關(guān)系，提出了我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的土地調(diào)控對(duì)策。第四章為房地產(chǎn)調(diào)控中的財(cái)稅政策法律。為了調(diào)控房?jī)r(jià)，我國(guó)采取的主要財(cái)稅政策是加稅。本章分析了我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控中出臺(tái)的相關(guān)財(cái)稅政策法律。研究表明，加稅的效應(yīng)并非都是正面的，加稅更多的是推高了房?jī)r(jià)。我國(guó)的財(cái)稅調(diào)控中，還存在較為明顯的違法現(xiàn)象，這些現(xiàn)象必須加以改正。第五章為房地產(chǎn)調(diào)控中的貨幣政策法律。本章重點(diǎn)研究我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的貨幣政策法律，研究表明，房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)銀行資金的依賴性非常大。貨幣調(diào)控政策法律執(zhí)行得好與壞，直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)能否健康平穩(wěn)發(fā)展。我國(guó)貨幣政策法律的連貫性還不夠，使市場(chǎng)難以形成合理預(yù)期。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需要正確的貨幣政策的支持。

　　楊勤法，經(jīng)濟(jì)法學(xué)博士（華東政法大學(xué)），工商管理博士后（復(fù)旦大學(xué)），高級(jí)律師，研究生導(dǎo)師，主要從事房地產(chǎn)法、經(jīng)濟(jì)法、公司法等的教學(xué)、研究與實(shí)務(wù)。現(xiàn)任職于華東政法大學(xué)，為本科生講授經(jīng)濟(jì)法學(xué)、公司法學(xué)、房地產(chǎn)法學(xué)等，為研究生講授經(jīng)濟(jì)法專題研究、房地產(chǎn)法研究等。發(fā)表論文三十余篇，出版專著1部，參與編寫(xiě)教材7部。