體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理研究

　　資產(chǎn)化運(yùn)營與管理是土地市場發(fā)展的總體趨勢，利用市場達(dá)到土地資源合理配置的前提條件是土地的資產(chǎn)化運(yùn)營與管理，隨著我國土地市場的不斷改革與發(fā)展，資產(chǎn)化運(yùn)營與管理已經(jīng)逐漸成為土地市場改革的目標(biāo)和方向。目前，我國的土地市場正在逐漸走上資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的道路。商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地都基本形成了資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的模式，體育用地作為現(xiàn)今提上議事日程的一種重要用地類型，用地的發(fā)展已經(jīng)受到了土地非資產(chǎn)因素的制約，并由此產(chǎn)生了嚴(yán)重的矛盾，要解決日益凸顯的體育用地的矛盾，必須將體育用地向資產(chǎn)化方向引導(dǎo)，盡快使體育用地走上資產(chǎn)化道路。 本書以上海市為例，研究如何改變目前體育用地的現(xiàn)狀，逐步提高體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的水平，使體育用地走上資產(chǎn)化道路。解決體育用地資產(chǎn)化管理與運(yùn)營存在的問題，必須先發(fā)現(xiàn)問題的癥結(jié)所在。本書首先闡述了體育用地方面的基本理論，在對體育用地進(jìn)行分類的基礎(chǔ)上說明了體育用地的性質(zhì)，在了解用地性質(zhì)的前提下，深入分析了上海市各類體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的現(xiàn)狀及存在的問題；在此基礎(chǔ)上對癥下藥，尋求改善體育用地資產(chǎn)化現(xiàn)狀的方法，并在借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上對提高體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理提出了建議，為改善體育用地資產(chǎn)化提供良好的理論保證。 本書在體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的基本理論分析過程中，首先，界定了體育用地的范圍，并按照不同的維度對體育用地進(jìn)行了分類；其次，分析了體育用地的特點(diǎn)，提出了資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的概念及其作用；再次，闡述了體育用地實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的可行性，總結(jié)了目前以及未來能夠利用的體育用地資產(chǎn)化經(jīng)營的具體形式；最后，構(gòu)建了體育用地市場體系與運(yùn)營機(jī)制。 本書在分析上海市體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的現(xiàn)狀及存在的問題時(shí)，第一，對上海市體育用地資產(chǎn)化過程的各個(gè)階段進(jìn)行了劃分，區(qū)分了體育用地從無償劃撥到資產(chǎn)化的不同時(shí)期；第二，針對居住類體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理進(jìn)行了詳細(xì)的分析，將居住類體育用地分為了公共服務(wù)設(shè)施配套體育用地、中小學(xué)及幼兒園配套體育用地、住宅配套體育用地、商住混合配套體育用地四個(gè)部分，并在對每個(gè)部分體育用地的發(fā)展與分布、資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的發(fā)展歷程、發(fā)展現(xiàn)狀、存在的問題分析的基礎(chǔ)上剖析了深層次的原因；第三，分析了公共設(shè)施類體育用地的資產(chǎn)化運(yùn)營與管理，通過將其細(xì)分為體育場館用地、體育訓(xùn)練用地教育科研體育用地三大類，就每一類的發(fā)展與分布、資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的發(fā)展歷程、現(xiàn)狀與問題進(jìn)行了介紹，并就深層次的原因展開討論；第四，選取了高爾夫球場用地、網(wǎng)球場用地兩種典型體育用地，分析了其具體場館用地的發(fā)展與分布、發(fā)展歷程、現(xiàn)狀與問題，并總結(jié)了產(chǎn)生問題的原因；第五，列舉了體育違法用地的分類，列舉了其他用地非法轉(zhuǎn)化為體育用地和體育類違法用地兩種形式的特點(diǎn)，并就其存在的問題和產(chǎn)生的原因進(jìn)行了分析；第六，對上海體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的制約因素進(jìn)行了闡釋。 在體育用地價(jià)格評估中，首先，對體育用地價(jià)格理論進(jìn)行了分析，歸納了體育用地價(jià)格的內(nèi)涵、特點(diǎn)及其影響因素；其次，列舉了幾種常用的體育用地的估價(jià)方法，包括市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和路線價(jià)法；再次，以高爾夫球場用地價(jià)格評估為例，介紹了收益還原法和成本逼近法在其評估中的具體操作，以游泳館用地價(jià)格評估為例，介紹了市場比較法和收益還原法的具體步驟，以綜合場館用地為例，介紹了收益還原法在其價(jià)格評估中的具體應(yīng)用；最后，就我國體育用地價(jià)格評估中存在的問題進(jìn)行了分析。 在歸納體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)時(shí)，首先，就國內(nèi)的公益性體育用地和經(jīng)營性體育用地的資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了分析，歸納了國內(nèi)體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理過程中存在的問題；其次，選取美國、中國香港、歐洲各國、日本、其他發(fā)展中國家為參照，總結(jié)了其他國家和地區(qū)體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的基本情況和模式；最后，提煉了不同國家和地區(qū)的體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的經(jīng)驗(yàn)，并就其存在的問題進(jìn)行了說明。 在完善上海市體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的建議中，將體育用地規(guī)劃階段、取得階段、運(yùn)營階段進(jìn)行區(qū)分。在每個(gè)階段中，首先，對該階段涉及的對象進(jìn)行分析；其次，對該階段的資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的流程進(jìn)行設(shè)計(jì)；最后，就如何完善本階段資產(chǎn)化運(yùn)營與管理提出了相關(guān)的對策建議。

　　劉紅梅，（1970-），女，博士，上海師范大學(xué)商學(xué)院教授。主持國家社科基金和省部級課題多項(xiàng)，在《管理世界》、《中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)》、《財(cái)政研究》等重要刊物發(fā)表論文100多篇，出版專著10多部、主編教材10部。上海市曙光學(xué)者，獲得省部級獎(jiǎng)多項(xiàng)。王克強(qiáng)，（1969-），男，博士，博士后，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授博導(dǎo)。中國土地估價(jià)師、中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、中國資產(chǎn)評估師。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)資源環(huán)境政策與管理研究所所長主持國家自然基金和社科基金、省部級課題多項(xiàng)，在《管理世界》、《財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)》、《數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究》等重要刊物發(fā)表論文200多篇，出版專著10多部、主編教材10多部。獲得教育部新世紀(jì)人才計(jì)劃支持，獲得省部級獎(jiǎng)多項(xiàng)