房屋租賃合同糾紛

第一章 房屋租賃合同糾紛概述
第一節(jié) 房屋租賃合同的性質(zhì)
一、房屋租賃合同為債權(quán)合同
二、房屋租賃合同為讓渡房屋使用收益權(quán)限的合同
三、房屋租賃合同為雙務(wù)有償合同
四、房屋租賃合同為諾成合同
第二節(jié) 房屋租賃合同的效力
一、房屋出租人的義務(wù)
二、房屋承租人的義務(wù)
第三節(jié) 對最高人民法院房屋租賃糾紛司法解釋的理解
一、租賃合同的效力問題
二、對裝修裝飾問題的處理
三、承租人的優(yōu)先購買權(quán)
第二章 房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)糾紛
第一節(jié) 承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛的成因與法律特征
一、承租人優(yōu)先購買權(quán)制度簡介
二、目前我國承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛產(chǎn)生的原因分析
三、承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛案件的總體特征
第二節(jié) 審判實踐中的疑難問題
一、關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)
二、關(guān)于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的前提條件
三、關(guān)于出租人的通知義務(wù)
四、關(guān)于同等條件的理解
五、關(guān)于承租人和次承租人優(yōu)先購買權(quán)沖突的解決
六、租賃房屋以特殊方式轉(zhuǎn)讓時承租人的優(yōu)先購買權(quán)行使問題
七、關(guān)于法院判決方案的選擇問題
第三節(jié) 典型案例
一、吳某與建東物業(yè)公司、龍崗鴻基公司優(yōu)先購買權(quán)糾紛案
二、天鵬會計師事務(wù)所與侯某優(yōu)先購買權(quán)糾紛案
三、林某與趙某優(yōu)先購買權(quán)糾紛案
四、承租人明確表示不購買承租房屋，其請求宣告出租人與他人的房屋買賣合同無效的，不應(yīng)給予支持
——重慶鑫隆達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、重慶宏彪商貿(mào)有限公司與重慶
解放碑茂業(yè)百貨有限公司優(yōu)先購買權(quán)糾紛上訴案
五、租賃合同當事人于合同中設(shè)立的仲裁條款不能限制承租人就行使優(yōu)
先購買權(quán)與出租人發(fā)生的爭議向人民法院提起民事訴訟
——重慶鑫隆達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與重慶解放碑茂業(yè)百貨有限公司、重慶宏彪商貿(mào)有限公司承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛管轄權(quán)異議上訴案
六、當實際交易價格與備案合同價格不一致時，承租人不能要求以備案合同價格作為同等條件主張優(yōu)先購買權(quán)
第三章改變房屋使用功能的租賃糾紛
第一節(jié) 房屋用途概述
第二節(jié) 審判實踐中的疑難問題
一、涉及房屋用途改變的糾紛中租賃合同的效力認定
二、合同無效后的責任分擔及使用費計算標準
第三節(jié) 典型案例
將樓梯口及消防通道出租用作商業(yè)用途的租賃合同無效
——江某與深圳市某機械工業(yè)有限公司租賃合同糾紛案
第四章 違法建筑的租賃合同糾紛
第一節(jié) 概述
一、與界定違法建筑有關(guān)的法律法規(guī)
二、違法建筑的分類
三、深圳市違法建筑的特點
四、該類案件的特點和訴訟成因
第二節(jié) 審判實踐中的疑難問題
一、此類案件是否應(yīng)當先由行政機關(guān)認定建筑物性質(zhì)
二、違法建筑租賃合同的效力
三、認定違法建筑租賃合同無效后對案件的處理
四、違法建筑合同無效后對裝修的處理及承租人裝修損失的認定
第三節(jié) 典型案例
一、張英與范明、七色廠租賃合同糾紛案
二、磊城公司等與祥隆公司租賃合同糾紛案
三、上海紫崗商貿(mào)有限公司與上海塬東工藝品有限公司租賃合同糾紛案
四、租賃標的物未經(jīng)整體驗收合格，當事人訂立的《租賃合同》依法認定無效
——湘財證券有限責任公司與云南志遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋租
賃合同糾紛上訴案
第五章 房屋轉(zhuǎn)租合同糾紛
第一節(jié) 概述
一、房屋轉(zhuǎn)租概述
二、關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租的相關(guān)立法例
三、我國合同法上的轉(zhuǎn)租法律關(guān)系分析
第二節(jié) 審判實踐中的疑難問題
一、轉(zhuǎn)租合同的效力問題
二、租賃合同終止時次承租人的權(quán)益保護
三、次承租人的訴訟地位
四、非法轉(zhuǎn)租中承租人是否構(gòu)成不當?shù)美蚯謾?quán)行為
五、次承租人對承租人所欠租金及違約金是否應(yīng)承擔責任
第三節(jié) 典型案例
出租人是否同意不影響轉(zhuǎn)租合同的效力
——胡某與張某租賃合同糾紛案
第六章 租賃房屋買賣的糾紛
第一節(jié) 綜合評述
一、買賣不破租賃概述及相關(guān)立法例
二、買賣不破租賃原則的構(gòu)成要件
三、我國合同法上的買賣不破租賃法律關(guān)系分析
第二節(jié) 審判實踐中的疑難問題
一、抵押不破租賃原則
二、租賃房屋讓與前承租人一次預(yù)付的租金如何處理
三、新的產(chǎn)權(quán)人和承租人就租金問題產(chǎn)生糾紛應(yīng)如何處理
第三節(jié) 典型案例
一、房屋先抵押后出租，租賃合同對受讓人不具有約束力
——華聯(lián)商廈與鄒某某不當?shù)美麄鶆?wù)糾紛案
二、出租人故意隱瞞訂約前出租房屋已被抵押的事實，應(yīng)當如何承擔責任
——個體工商戶乙與甲公司租賃合同糾紛案
三、租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力
——徐某某與二輕機械廠租賃合同糾紛案
附錄
　1．中華人民共和國民法通則（節(jié)選）
　2．中華人民共和國物權(quán)法（節(jié)選）
　3．中華人民共和國合同法（節(jié)選）
　4．中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（節(jié)選）
　5．中華人民共和國土地管理法（節(jié)選）
　6．中華人民共和國擔保法（節(jié)選）
　7．城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定
　8．國家計委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知
　9．城市房屋租賃管理辦法
　10．最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋（節(jié)選）
　11．最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋
　12．最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函復(fù)
　13．最高人民法院研究室關(guān)于對租賃合同債務(wù)人因欠付租金而出具的“欠款結(jié)算單”不適用普通訴訟時效的復(fù)函
　14．最高人民法院關(guān)于當前形勢下進一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見
　15．北京市高級人民法院關(guān)于因直管公房租賃引發(fā)糾紛的受理問題的意見
　16．上海市高級人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答（一）
　17．上海市高級人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答（二）
　18．上海市高級人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答（三）
　19．廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例
　20．廣東省高級人民法院關(guān)于部分承租人對整體轉(zhuǎn)讓的租賃物是否享有優(yōu)先購買權(quán)問題的批復(fù)
　21．深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例
　22．深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例實施細則